משכנתא עסקית: מדריך משכנתאות לעסקים - גיתי יועץ משכנתאות

משכנתא לעסקים, או משכנתא עסקית, נועדה לאפשר לבעלי עסקים לרכוש נכסים כגון משרד, חנות או מחסן. כידוע, מדובר בהוצאה משמעותית ביותר על נכס שמטרתו לשמש את פעילות העסק, להקטין את הוצאותיו דרך מרכיב השכירות, וגם להוות השקעה לעתיד לבוא. במקום שבעל העסק יצטרף להכניס את היד עמוק לכיס, לפנות להלוואות רגילות, או להכניס משקיע, ביכולתו לקחת משכנתא לעסק בדומה למשכנתא במגזר הפרטי.

במאמר הבא נביא מספר שאלות נפוצות לגבי משכנתאות לעסקים ואת התשובות להן.

שאלה ראשונה – כמה משכנתא עסקית ניתן לקבל?

בעוד שבמשכנתאות במגזר הפרטי יש כללים ברורים לגובה המשכנתא שניתן לקבל, כגון עד 75% לרכישת דירה ראשונה, הרי שבמשכנתא עסקית הכללים מקלים יותר. לדוגמא, אם לבעל העסק כבר יש נכס פרטי בבעלותו, הרי שביכולתו לשעבד את הנכס לבנק וליהנות גם מ- 100% מימון של הנכס החדש. עם זאת, אם אין משכון של נכס פרטי, הרי ששיעור המימון יכול להגיע עד ל- 80%, כתלות בפרמטרים שונים של העסק ובשיקולי הבנק.

 שאלה שנייה – אילו בדיקות כלכליות מבוצעות לעסק לפני אישור המשכנתא?

חשוב להבין כי הבנקים הרבה יותר זהירים וחדשניים כשהדברים מגיעים למשכנתאות לעסקים, בהשוואה למגזר הפרטי. לכן, הבנק יבדוק לעומק את מצבו הפיננסי של העסק, לרבות הוצאות והכנסות בשנים האחרונות, מצב ההתחייבויות הקיימות, כושר ההחזר ועוד. בנוסף, הבנק יבחן היטב את תחום הפעילות של העסק, מאשר שלמידת הסיכון בענף יש השפעה – הן על עצם האישור והן על התנאים המוצעים. בתוך כך, חשוב לזכור כי ההתייחסות החשבונאית של הבנק הינה מחמירה, ולכן המצב הפיננסי של העסק ייראה לרוב פחות טוב מזה העולה בדוחות של רואה החשבון של העסק.

שאלה שלישית – מהי מידת הוודאות שהבנק יאשר את ההלוואה?

קשה מאוד להשיב על שאלה זו מבלי לדעת את הפרטים, המשתנים מעסק לעסק. כאמור, הבנקים רואים במשכנתא לעסק סיכון לא מבוטל, ומכאן שסיכויי האישור פחות גבוהים בהשוואה למגזר הפרטי. באותו האופן, גם הסיכוי לקבלת המשכנתא בתנאים נוחים אינו ידוע, והדבר תלוי רבות בהתרשמותו של הבנק מהמצב הפיננסי, ממידת הסיכון בתחום הפעילות, ומהתוכנית העסקית שתוגש לעיונו.

שאלה רביעית – האם הריביות במשכנתא לעסקים עדיפות על אלו של הלוואה רגילה?

בעיקרון, כן. במידה שתאושר המשכנתא, הריבית כמעט תמיד תהיה נמוכה יותר מאשר בהלוואות עסקיות רגילות. עם זאת, חשוב לזכור שהריביות בימים אלו הן לא מה שהיו לפני שנתיים, שלוש וחמש שנים. פחות משתלם כיום לקחת הלוואה עסקית, וגם משכנתא עסקית, כך שצריך לבצע שקלול וחישוב מעמיק של הפלוסים והמינוסים בנטילת הלוואה כזו, שתלווה את העסק לשנים רבות. אגב, הריבית על משכנתא עסקית גבוהה יותר לרוב מריבית על משכנתא פרטית, מהסיבות שצוינו בתשובות הקודמות.

שאלה חמישית – מהו היתרון של משכנתא לעסק מבחינת הפריסה?

אין ספק כי הפריסה למשך שנים מקלה מאוד על מצבו התזרימי של העסק. אכן, במשכנתא לעסקים תקופת הפריסה ארוכה יותר מאשר בהלוואות רגילות, אך צריך לזכור שגם היא מוגבלת לתקופה של כעשר או חמש עשרה שנים, כלומר פחות מהפריסה במשכנתא פרטית. ועדיין, זהו יתרון ברור לעומת החזר הלוואה גדולה מאוד בתקופה של שלוש או חמש שנים בלבד.

שאלה שישית – האם צריך להגיש לבנק תוכנית עסקית?

אכן, יש להגיש לבנק תוכנית עסקית, המציגה את מצבו ויסודותיו הכלכליים, את אופן פעילותו, את היסוד להניח כי העסק יצליח כלכלית גם בעתיד, את תרומתה של המשכנתא ורכישת הנכס לפעילות העסקית, ועוד. את התוכנית העסקית מומלץ להכין עם בעל מקצוע מנוסה, כך שמצד אחד תהיה מבוססת על נתונים כלכליים אמיתיים ומדויקים, תיתן לבנק סקירה מקצועית של תחום ואופי הפעילות, ומאידך תהיה חיובית ככל האפשר ותשכנע את הבנק בדבר כדאיות מתן המשכנתא ובתנאים נוחים.

שאלה שביעית – האם משכנתא לעסק היא תמיד הבחירה הנכונה?

לא בהכרח. לצד היתרונות שלה, משכנתא לעסקים מגלמת גם חסרונות, ולא פעם קיימות אפשרויות נכונות יותר מבחינה פיננסית ועסקית. לכן, חשוב להיוועץ בבעלי מקצוע ולהתחשב בקשת רחבה של פרמטרים כלכליים. במידה ומחליטים ללכת על משכנתא לעסקים, חיוני לפנות אל יועץ עסקי בעל ניסיון רב בתחום, שיבנה לעסק את התמהיל המתאים לו ובאופן המשתלם ביותר, יפנה אל הבנק לקבלת האישורים ולניהול משא ומתן, ובמידת הצורך גם יפנה לבנקים אחרים.

 לפרטים נוספים בנושא ולשיחת ייעוץ ללא עלות, פנו אל משרדנו בטלפון 050-9652044.