משכנתא בלי הון עצמי: מה זה אומר והאם זה אפשרי?

אם אתם קוראים את השורות האלו, אתם בוודאי יודעים שמשכנתא הינה הלוואה שמקבלים מהבנק, או מגורם חוץ בנקאי, המאפשרת לכם להשלים את הכסף הדרוש לקניית דירה. באופן כללי, הבנקים מעמידים לרשותכם עד 75% משווי הדירה, וזה אומר שעוד 25% תצטרכו להביא מהכיס שלכם – כלומר הון עצמי. למשל, אם אתם מעוניינים לקנות דירה ששוויה מיליון וחצי שקלים, הבנק ייתן לכם עד 1,125,000 ₪, ואת היתרה של 375 אלף ₪ תצטרכו להביא מהבית.

אחת הבעיות המשמעותיות בה נתקלים אנשים, ובעיקר זוגות צעירים, היא הקושי להעמיד את ההון העצמי הדרוש. אכן, לאנשים רבים אין חיסכון משמעותי בצד, וכאן עולה השאלה איך אפשר לקבל משכנתא ללא הון עצמי, או לפחות עם הון עצמי נמוך מאוד. אז קודם כל, נבהיר שאין באמת דבר כזה משכנתא בלי הון עצמי בכלל, שכן תמיד תצטרכו להשלים סכום מסוים המגיע מכיסכם או מכיס המשפחה שתומכת, מחיסכון או מהלוואה. יחד עם זאת, ישנן מספר דרכים להפחית למינימום את ההון העצמי הדרוש, ואם מצטרפת לכך תמיכה של המשפחה או הלוואה, אפשר גם להגיע לרכישת דירה בלי להוציא שקל מהכיס.

בשורות הבאות יובא מידע על משכנתא ללא הון עצמי 2024. 

תוכנית דירה בהנחה – להקטין את ההון העצמי למינימום

יכול להיות שאתם מכירים את תוכנית דירה בהנחה בתור מחיר למשתכן. בכל מקרה, במסגרת התוכנית יכולים חסרי דיור ומשפרי דיור ליהנות מהנחות משמעותיות ברכישת דירה. אז קודם כל, עצם העובדה שמשלמים כמה מאות אלפי שקלים פחות על הדירה, אומרת שהמשכנתא תהיה קטנה יותר, ולכן גם ההון העצמי הדרוש נמוך יותר.

יותר מכך, כאשר הבנק מחשב את שווי הדירה לצורך נטילת המשכנתא, הוא מתייחס לשווי הריאלי שלה בשוק, לפני ההנחה במסגרת התוכנית. מה שזה בעצם אומר, שתוכלו לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר מ- 75% על מה שתשלמו לקבלן, ולא פעם אפילו 90%. מכאן יוצא שההון העצמי הדרוש יכול לעמוד על 10% בלבד מהתשלומים על הדירה. נכון שלא מדובר על לקיחת משכנתא ללא הון עצמי, אבל אם נחזור לדוגמא הראשונה במאמר הזה, נראה שעל דירה של מיליון וחצי ₪ תתבקשו להעמיד רק 150 אלף ₪ הון עצמי.

אם לא די בכך, אם אתם רוכשים דירה בפריפריה תוכלו להיות זכאים למענק שנע בין ארבעים לשישים אלף ₪. אז אם נלך על המענק הממוצע, ונוריד אותו מ- 150 אלף ₪, נראה שעל דירה של מיליון וחצי בפריפריה תצטרכו להעמיד רק 100 אלף ₪ הון עצמי. אז שוב, אי אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי בכלל, אבל הסכום כבר הרבה יותר אפשרי.

דרכים נוספות להקטנת ההון העצמי

באופן כללי, התשובה לשאלה איך לקבל משכנתא בלי הון עצמי עוברת דרך המשפחה, או דרך הלוואות. כלומר, הבנק או גורם חוץ בנקאי ידרוש תמיד הון עצמי מסוים, אבל אם המשפחה שלכם תשלים את ההון, או שתוכלו לגייס אותו בהלוואה מגוף מסוים, תוכלו להגיע למצב של רכישת דירה בלי להוציא שקל מהכיס. כמובן, בהמשך תצטרכו להחזיר את ההלוואה, כאשר ההחזרים מצטרפים להחזרי המשכנתא, כך שאין פה ארוחות חינם.

כדי לסבר את האוזן לגבי האפשרויות, בואו נראה דוגמא של איך לקחת משכנתא ללא הון עצמי בכלל. הדוגמא היא של זוג שהחליט שמסיבותיו החליט שלא לפנות לבנק לצורך נטילת המשכנתא, אלא פונה לגורם חוץ בנקאי. מאחר שעל גורמים אלו קיים פיקוח אחר, הם יכולים להעמיד משכנתאות במימון גבוה יותר, של עד 85%. כך יוצא שבמקום הון עצמי של 375 אלף ₪ על דירה של 1.5 מיליון ₪, הזוג צריך להביא מהבית רק 225,000 ₪.

כעת, בני הזוג וההורים שלהם בודקים אפשרויות של משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי, ומגלים את האפשרות של משכנתא הפוכה. מדובר באפשרות לשעבד את הדירה המצויה בבעלותו של אדם, ולקבל עליה סכום בלתי מבוטל שניתן לעשות בו שימושים רבים. אמנם קיימות מגבלות מסוימות של בנק ישראל על שימוש במשכנתא הפוכה, או משכנתא לכל מטרה, בשביל הון עצמי לרכישת דירה לילדים. ואולם, קיימים סייגים המאפשרים זאת.

להורים של בת הזוג יש דירה שווה 2 מיליון ₪ והם יכולים לקבל עד 50% משוויה בשוק, כלומר לקבל משכנתא הפוכה של עד 1 מיליון ₪. הם נוטלים בדיוק את החלק הדרוש להשלמת ההון העצמי, ואולי קצת מעבר לכך בשביל מרווח הביטחון, וכבר מנצלים את האפשרות כדי להגדיל את הכסף הנזיל שלהם לחופשות, בילויים, נכדים וכדומה. מכאן יוצא, שההורים של בת הזוג עוזרים לזוג הצעיר להביא את הכסף הדרוש, בלי להוציא שקל מהכיס. והנה, קיבלתם דוגמא של איך לוקחים משכנתא בלי הון עצמי.

יש לציין כי האפשרות של משכנתא הפוכה פתוחה גם בפני משקיעים,המעוניינים לקנות דירה נוספת, בעודם ממשכנים את הדירה הקיימת. עם זאת, חשוב גם להדגיש כי נטילת משכנתא הפוכה, ונטילה של משכנתא מגורם חוץ בנקאי, אינה עניין של מה בכך. יש לצעדים אלו השלכות שיכולות להיות משמעותיות ביותר, וחיוני להיוועץ ביועץ משכנתאות לפני שמבצעים צעד זה או אחר.

כמה מילים לסיום על נטילת הלוואות

עוד תשובה לשאלה איך מקבלים משכנתא ללא הון עצמי, היא דרך הלוואות. את ההלוואה ניתן ליטול כמובן מגורמים רבים, אך ההחזרים מצטרפים כאמור להחזרי המשכנתא, והריביות אינן נמוכות. כמו כן, צריך לזכור כי נטילת הלוואה יכולה להשפיע על התרשמות הבנק ממצבכם הכלכלי, מה שעלול להביא להפחתה של שיעור המימון.

עם זאת, ישנה אפשרות לקחת הלוואה מקרן השתלמות, קרן פנסיה, קופת גמל להשקעה וכדומה. כמובן שלשם כך צריך להיות לכם כבר סכום משמעותי בקופה או בקרן, ואם לא לכם אז להורים. הלוואות מגופים אלו כנגד הסכום הצבור, ניתנות בריביות טובות בהרבה מאשר הלוואה רגילה מהבנק או מגורם חוץ בנקאי. עם זאת, ראוי לציין כי עקב עליית הריבית במשק בשנתיים האחרונות, גם הריביות על הלוואות כנגד חסכונות כבר אינן נמוכות מאוד.

בכל אופן, נטילת הלוואה יכולה גם היא להביא לכך שקונים את הדירה בלי להוציא שקל מהכיס, כלומר בלי הון עצמי. עם זאת, חשוב לזכור כי רכישה כזו מחייבת הכנסות גבוהות על מנת לעמוד ביחס ההחזר למימון הגבוה. בין אם השלמתם בהלוואות רגילות 15% למשכנתא מגורם חוץ בנקאי, ובין אם 25% למשכנתא מהבנק, במהלך ה- 7 או 10 שנים הקרובות תצטרכו להחזיר גם את המשכנתא וגם את ההלוואות. לשם כך, צריך הכנסה גבוהה.

היוועצו ביועץ משכנתאות

כפי שניתן להבין, קיימות מספר אפשרויות להקטנה משמעותית של ההון העצמי הדרוש למשכנתא, ואף קיימות דרכים לנטילת משכנתא בלי הון עצמי בכלל. עם זאת, חשוב מאוד להבין את ההשלכות של כל צעד, וחיוני להיוועץ ביועץ משכנתאות מנוסה ממשרדנו.

לפרטים נוספים בנושא ולשיחת ייעוץ ללא עלות, פנו אל משרדנו בטלפון 050-9652044.