תמהיל משכנתא מומלץ - דוגמאות, החזר חודשי ועוד
תמהיל משכנתא הוא מונח המתייחס למסלולי הפירעון, הקובעים את גובה ההחזר החודשי בהתאם להיקף המשכנתא, תקופת פריסתה, הריבית שגובה הבנק וכן שינויים במשק לאורך זמן. מכאן שלבניית ובחירת התמהיל תהיה השפעה מכרעת על יכולתכם לעמוד בהחזרים, ועל היותה של המשכנתא כדאית ומשתלמת.
בתוך כך, על התמהיל להיות מורכב ממסלולים שמתאימים ספציפית עבורכם, ולמען מטרה זאת לוקחים בחשבון שורה של נתונים אישיים. בשורות הבאות יוסבר על מסלולי המשכנתא הקיימים ויובאו המלצות ודוגמאות עבור החזרי משכנתאות בסכומים שונים.
הכירו את מסלולי המשכנתא
ישנם לא מעט מסלולי משכנתא שמציעים הבנקים, כאשר הפופולאריים ביותר הינם מסלול הפריים, מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד, מסלול ריבית קבועה צמודה למדד, מסלול ריבית צמודה למט"ח, מסלול ריבית משתנה צמודה למדד, מסלול משתנה לא צמודה, וקיים גם המסלול לזכאים. לפניכם סקירה קצרה שלהם.
מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ)
מסלול ריבית צמודה לא קבועה נחשב לבסיס במרבית המקרים, מכיוון שהוא נותן ביטחון. במסלול הזה אתם יודעים בדיוק כמה תחזירו כל חודש מעכשיו ועד לתום תקופת המשכנתא, ללא תלות בשינויים במדד המחירים לצרכן או בריבית בנק ישראל. ללא ספק, בתקופה הנוכחית של שווקים בלתי יציבים, אינפלציה והעלאות ריבית, מסלול הריבית הקבועה נותר עוגן יציב. עם זאת, ראוי לזכור כי לביטחון הזה יש מחיר בדמות ריביות יחסית גבוהות, ושהוא התייקר ביחס לשנים הקודמות כפועל יוצא מעליית הריבית במשק. לכך מצטרף קנס שמשלמים ברוב המקרים של פירעון מוקדם ומיחזור משכנתא.
מסלול הפריים
מסלול שני הוא של ריבית הפריים, ששיעורה הוא ריבית בנק ישראל + 1.5%, ולכך מצטרפת כמובן ההצעה של הבנק, כגון פריים -1%, פריים- 0.5% וכדומה (נציין שכיום עומדת ריבית הפריים על 6.25%). היתרון של המסלול הזה ניכר בתקופות של ריבית נמוכה ויציבה במשק, מה שלא קורה היום. ועדיין, מדובר במסלול משתלם למדי שמומלץ לשלב בתמהיל, מאחר שקיים צפי ריאלי להורדה עתידית של הריבית, מה שיפחית את ההחזרים. בנוסף, המסלול אינו צמוד למדד המחירים לצרכן ואפשר למחזר אותו בלי קנסות. עם זאת, כדאי להיות זהירים ולקחת בחשבון שעשויה להתרחש עוד העלאה של הריבית, ולהבין כיצד הדבר ישפיע על ההחזר החודשי.
מסלול משתנה צמודה למדד (מ"צ)
מסלול נוסף שפחות מומלץ בימים אלו הינו משתנה צמוד מדד. לא פעם, המסלול הזה מוצע עם ריבית אטרקטיבית שממילא נוטה לעלות עם השנים ולהגיע לפחות לרף של הריבית במשק. בתקופה של אינפלציה (עלייה גבוהה במדד המחירים לצרכן), שילוב בין ריבית משתנה לצמוד מדד (כולל הקרן) יוצר הרבה חוסר ביטחון ולרוב אינו כדאי. עם זאת, ישנם מקרים בהם יהיה כדאי לשלב מסלול זה במשורה; הרבה פעמים כאשר אנו רוכשים את הדירה למטרת השקעה או כאשר אנו עתידים לפרוע חלק מסכום המשכנתא, וכפועל יוצא מסלול זה ישמש כפיתוי להוזלת יתר מסלולי המשכנתא, לאור העובדה שהוא רווחי לבנק.
מסלול מט"ח
עוד מסלול, שלרוב נבחר על ידי מביני דבר, הינו מסלול צמוד מט"ח. במסלול הזה הקרן צמודה לשער חליפין של מטבע חוץ (אירו או דולר), ואילו הריבית משתנה בכל כמה חודשים לפי ריבית הלייבור הנהוגה בבנקים בבריטניה. כפי שראינו בתקופה האחרונה, שוק המט"ח אינו יציב והשקל איבד מערכו לא מעט לעומת היורו והדולר. קשה מאוד לחזות מה יוליד יום בשוק המט"ח ולכן המסלול מתאים במיוחד למביני דבר ולמקבלי משכורת במטבע חוץ המעוניינים לחסוך בעמלות המרה.
מסלול משכנתא לא צמודה (מל"צ)
מסלול שכדאי לשים לב אליו בימים אלו, הוא מסלול ריבית משתנה לא צמודה. יש לו מספר יתרונות כגון ריבית יותר זולה בטווח הארוך (יחסית למסלולי הריבית הקבועה), אי הצמדה למדד שמעניקה יותר ביטחון, קנסות לא גבוהים במחזור שלא בנקודת יציאה, וגם ריביות יותר טובות ממסלול קבועה לא צמודה וממסלול הפריים. עם זאת, יש לזכור שהריבית תשתנה בהמשך וייתכן מאוד שלמעלה, והיא גם גבוהה יותר ממסלול משתנה צמוד מדד.
בתקופה זו, נכון לשנת 2023-2024 – ייתכן מאוד שמסלול מל"צ ישמש תחליף אטרקטיבי למסלול הפריים בחלק מהמקרים. במקרה זה, עלינו לבחון את ההשלכות שבמידה וריבית הפריים תרד, נצטרך אולי למחזר את מסלול המל"צ למסלול הפריים, תוך שניקח בחשבון מינימום חשיפה לקנסות פירעון. לכן, חשוב להתמקח על הריבית, כך החשיפה לקנס תפחת ולבחון את תחנת היציאה שתתאים לנו באותו מסלול. האם כל שנתיים, כל חמש, שבע שנים וכו'.
מסלול קבועה צמודה
עוד מסלול פחות אטרקטיבי בימים אלו הוא של ריבית קבועה צמודה למדד. בתקופות של אינפלציה נמוכה ומדד יחסית קבוע זהו בהחלט מסלול שנהוג לשלבו בתמהיל. ואולם, ההמלצה תמיד הייתה לקחת אותו לתקופות קצרות, שכן המדדים הולכים ומצטברים כך שהתשלומים יכולים לעלות אפילו בתקופות רגועות יחסית. בתקופה הנוכחית מסלול זה פחות מומלץ לשילוב מאחר שהשינויים במדד משפיעים ישירות על הקרן, וכיום הוא איבד את היתרון של ביטחון או כדאיות. עם זאת, ישנם מקרים שכדאי לשלב את המסלול, כמו מסלול הזכאות ממשרד הבינוי והשיכון.
לבסוף, ראוי לציין גם את מסלול הזכאות שהינו בריבית קבועה צמודה למדד. יתרונו טמון בריבית מוזלת (שעלתה לאחרונה) והעובדה שמסלול זה כלל אינו חשוף לעמלות פירעון. , בנוסף, המסלול מקנה הנחה בעמלות הפירעון ביתר מסלולי המשכנתא. עם זאת,ההצמדה למדד בתקופת אינפלציה אינה כדאית במיוחד. יחד עם זאת, במצבים מסוימים יהיה זה נבון לנצל את הזכאות ולשלבו כחלק מהתמהיל על חשבון חלק ממסלולי הריבית המשתנה או מהקבועה לא צמודה.
כמה דוגמאות להחזרי משכנתא בתמהילים שונים
לפני שיובאו דוגמאות להחזרים חשוב לציין שני דברים. הראשון, שאין זה נבון ללכת על תמהיל כללי או גנרי (כמו בדוגמאות להלן) מכיוון שאת הבחירה צריך לעשות לגופו של מקרה ובהתאם לנתונים אישיים רבים: סוג ההשקעה – רכישה למגורים או להשקעה, מצב משפחתי, גילאים, כושר השתכרות, תכנון המשפחה, סכום משמעותי שייכנס בעתיד, קידום בעבודה, מצב המשק הנוכחי והעתידי, וכן העדפות אישיות לגבי ביטחון מול סיכון/סיכוי. הדבר השני שצריך לזכור הוא שבתמהילים יש שינויים רבים התלויים בריביות שתוכלו להשיג מהבנק, בכוח המיקוח שלכם, במצבכם הכלכלי, בהיקף ההלוואה, תקופת הפריסה, המצב במשק ועוד.
אחרי שאמרנו כל זאת, ולקחנו בחשבון שמדובר בתחזית בלבד, אפשר להביא כדוגמא מסלול קלאסי של 33% מסלול פריים, 33% קבועה לא צמודה ו- 33% משתנה לא צמודה. מה יהיה החזר משכנתא 500 אלף ₪ שנפרש על פני 20 שנה בתמהיל הזה?
ובכן, משכנתא חצי מיליון בתמהיל הזה מתחלקת כך: יש לנו 166,666 אלף ₪ בריבית קבועה לא צמודה העומדת על 5.06%, אותו הסכום על פריים בריבית של 6.25%, ואותו הסכום בריבית משתנה לא צמודה בריבית של 5.17%. במקרה הזה, ההחזר החודשי שלנו ל- 20 שנה יעמוד על כ- 3460 ₪, הריבית הכללית תעמוד על 5.36%, ואילו הסכום שנחזיר לבנק בסופו של יום יהיה מעט יותר מ- 808 אלף ₪.
אבל מה קורה אם אנחנו משחקים עם המשתנים? בואו ניקח משכנתא של 900 אלף באותו תמהיל עם אותם מסלולים מומלצים להיום, אבל עם שינויים בחלקם היחסי ולתקופה של 25 שנה. כעת בחרנו ב- 35% מסלול ריבית פריים שהם 315 אלף ₪ בריבית של 6.25%, וכן 40% במסלול קבועה לא צמודה שהם 360 אלף ₪ בריבית של 5.06%, ועוד 25% במסלול משתנה לא צמודה שהם 225 אלף ₪ בריבית של 5.17%. כך יוצא שבפריסה ל- 25 שנה יצאנו עם ריבית כללית של 5.35%, עם החזר חודשי עומד על כ- 6,240 ₪, ואילו הסכום שנחזיר לבנק בסופו של יום הוא כ- 1.45 מיליון ₪.
תמהיל משכנתא גנרי מומלץ לשנת 2023
מצורף תמהיל מומלץ לשנת 2023, אך שימו לך שמדובר בתמהיל כללי למדיי ולאו דווקא כזה שייתן פתרון לאופי ההשקעה שלכם. על כן, אני ממליץ לכל אחד לא להסתפק בתמהיל הנ"ל אלא להשקיע בבניית תמהיל שיתאים לצרכים האינדיבידואלים.
מסלול ראשון – מסלול הפריים 15% מסך המשכנתא.
מסלול שני – קבועה לא צמודה 50% מסך המשכנתא
מסלול שלישי – משתנה לא צמודה\מסלול זכאות 35%
אני ממליץ מאוד שתבצעו את בניית תמהיל המשכנתא עם איש מקצוע, לאחר שסקרתם את מצבכם הפיננסי ואת מטרות ההשקעה, על כל משתני השוק, פרמטרים הנוגעים לכלכלת הבית, יתרונות וסיכונים.
למידע נוסף ולליווי בבחירת התמהיל המתאים ביותר
זכרו שלבחירת תמהיל המשכנתא תהיה השפעה מכרעת על ההחזר החודשי ועל הסכום שתשיבו לבנק בסופו של יום. לכן, אין זה משנה אם אתם שוקלים לקחת משכנתא 800 אלף, 400 אלף או כל סכום אחר – חשוב מאוד לבנות את התמהיל באופן אישי עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי, שגם ידע להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר מהבנק.
לקביעת פגישה ולקבלת עוד מידע בנושא, צרו קשר עם המשרד בטלפון 050-9652044, ותיהנו משיחת ייעוץ ללא עלות.
