מדריך משכנתא לבניית בית פרטי

בנייה של בית פרטי שונה במידה רבה מרכישת דירה מקבלן או דירה מיד שנייה. ההבדל טמון לא רק בתהליך הבניה עצמו, אלא גם בהליך ובתנאי הקבלה של הלוואת המשכנתא. אז אם גם אתם מתכננים את הפרויקט ורוצים להבין עוד על משכנתא לבניית בית פרטי, כדאי לכם להמשיך ולקרוא את המדריך הבא.

המשמעות של בניית בית פרטי באופן עצמאי

התהליך של בניית בית צמוד קרקע מנוהל לא אחת באופן עצמאי, באחריותו של אדם פרטי. מדובר בתהליך מורכב המתחיל באיתור ורכישת מגרש לבניה, וממשיך לשלבים ממושכים של תכנון ובניה החל מהיסודות, דרך השלד ועד לעבודות הגמר. לכל אורך הדרך נדרש בעל הנכס לגייס אנשי מקצוע שונים, לרבות קבלן ביצוע, אדריכל, מפקח בנייה, מהנדס בניין ועוד, לצד מימון של חומרי גלם שונים, ועלות השכרת ציוד וכלי עבודה כבדים. 

כל אלו מסתכמים בעלויות גבוהות שכמעט אף אחד לא יכול לעמוד בהן באופן עצמאי. לכן, יש לגייס את המימון מהבנק, בדיוק כמו ברכישה של דירה רגילה. ואולם, קבלת משכנתא לבניה עצמית שונה ממשכנתא לדירה חדשה מקבלן או מיד שנייה, וכעת נבהיר מדוע.

התנאים לקבלת משכנתא לבניה עצמית

כאמור, תהליך קבלת משכנתא לבניה עצמית שונה משל דירה, כאשר ההבדלים ניכרים כבר בתנאים. למשל, אם בנק ישראל מאפשר לקחת משכנתא בשיעור של עד שבעים וחמישה אחוז מעלות הנכס בדירה ראשונה, הרי שבבנייה עצמית של בית פרטי הבנקים יותר חוששים ולוקחים טווח ביטחון רחב יותר. לרוב ניתן לקבל משכנתא של עד שבעים אחוז על המגרש, בעוד שעבור בניית הבית ניתן לקבל עד שישים אחוז.

הסיבה לכך ששיעורי המימון נמוכים יותר עבור בית פרטי מאשר דירה מקבלן או מיד שנייה, טמונה בהתייחסות הבנק לפרויקט כאל בעל רמת סיכון יותר גבוהה. הבנק סבור שהכי בטוח מבחינתו לספק הלוואה לבית שכבר קיים. גם רמת הסיכון שלו במתן הלוואה לקבלן יותר נמוכה מהלוואה לאדם פרטי, שאינו מקצועי, שאצלו תהליך הבנייה מועד ליותר עיכובים, תקלות וכשלים. בנוסף, ברכישת דירה מקבלן ישנן ערבויות, בשונה מבנייה עצמית.

אי לכך, הבנק מעדיף להעביר את האחריות לסיכונים אל הלווה, שנדרש לממן בעצמו שיעור יותר גבוה של הבניה. בנוסף לכך, הבנק משאיר לעצמו יתרת הלוואה אשר תוענק במידת הצורך ולפי שיקולו, במקרים בהם הלקוח הפרטי נדרש לעזרה נוספת כדי לסיים את פרויקט הבנייה. יתר על כן, כפועל יוצא מהערכת הסיכון בבנייה פרטית, הבנקים לרוב גם דורשים ריבית גבוהה יחסית על המשכנתא. עם זאת, שיעור הריבית מוכתב על ידי הבנק בהתאם לשורה של שיקולים לגופו של מקרה. 

אז מהו גובה המשכנתא לבנייה עצמית 

שיעור המימון של בניית בית פרטי אינו מחושב על פי עלויות הבניה, או מחיר ששולם עבור המגרש, אלא לפי שוויו המוערך של הנכס. הווה אומר, שגובה המשכנתא למגרש יחושב בהתאם לשווי השטח, ושיעור המימון של בניית הבית יחושב לפי הערך הצפוי שלו לאחר סיום הבנייה.

לכן, בעת הגשת בקשה למשכנתא לבניית בית פרטי, הבנק יפנה לשמאי להערכת שווי המגרש, שאליה יתווספו דמי פיתוח. מהסכום שיתקבל הבנק יאשר משכנתא למגרש בגובה של עד שבעים אחוז. במקביל, כדי לקבל משכנתא לבניית הבית עצמו, יש להגיע לבנק עם תוכניות בנייה סופיות ומאושרות, שאותן הבנק יבחן ושעל פיהן הוא יעריך את שוויו של הבית הגמור. כאמור, עבור הבית הבנק יספק לרוב משכנתא של עד שישים אחוז. 

יחד עם זאת, חשוב לזכור שאם מקבלים משכנתא מהבנק עבור הקרקע, הסכום יורד מההלוואה שתינתן עבור בניית הבית. לפיכך, גובה המימון לבניית הבית עצמו יהיה נמוך יותר משישים אחוז, וזהו חיסרון. מהסיבה הזו מימון המגרש במשכנתא נעשה לרוב על ידי מי שההון העצמי שלהם נמוך, בלית ברירה. מצד שני, חשוב לזכור שבמרבית המקרים שוויו של הבית הגמור יהיה הרבה יותר גבוה מעלות הבניה, ולכן לא אחת משכנתא של שישים אחוז ואף פחות מכך יכולה לממן את כל עלויות הבניה של הבית.

למען הדוגמא ניקח זוג הבונה את בית בהשקעה של שניים וחצי מיליון ₪, כאשר העלויות של בניית הבית הן אחד וחצי מיליון ₪ ואילו העלות של המגרש היא מיליון ₪. הזוג פונה אל הבנק ומקבל אישור למימון מקסימאלי של המגרש והבית, בשיעור של שבעים אחוז. כלומר הוא מקבל שבעים אחוז מתוך שניים וחצי מיליון, שהם אחד וחצי מיליון ₪ לכל הפרויקט. 

כעת, הזוג משלם עבור המגרש ונותרו לו עוד שמונה מאות אלף שקלים לבניית הבית, סכום הגבוה במעט מחמישים אחוזים מעלויות הבנייה. לעומת זאת, לו הזוג היה בוחר לממן את המגרש מההון העצמי בלבד, ולאחר מכן לקחת משכנתא על הבית, הרי שהיה יכול לקבל עד שישים אחוזים שהם תשע מאות אלף שקלים. זהו סכום הגבוה במאה אלף שקלים מאשר זה המתקבל באופציה הראשונה עבור הבית.

מקבלים את כספי המשכנתא בפעימות

עוד הבדל משמעותי בין משכנתא לדירה לבין בנייה עצמית, הינו מועדי קבלת הכספים. אם בקניית דירה ניתן לקבל את מלוא סכום ההלוואה בבת אחת, הרי שבבנייה עצמית הכספים מסופקים בפעימות לאורכו של פרויקט הבניה (בדרך כלל מדובר בחמש פעימות). גישה זו נועדה, שוב, להקטין את רמת החשיפה של הבנק לסיכונים.

על פי רוב הלווה יקבל חמישה עשר אחוז מההלוואה בתחילת תהליך הבניה, עוד שלושים אחוז לאחר סיום שלב הכנת היסודות, ועוד שלושים אחוז לאחר סיום שלב בניית השלד. בהמשך, הוא יקבל עוד חמישה עשר אחוז בסיום עבודות הריצוף והטיח, ועוד עשרה אחוז לצרכי עבודות הגמר. שימו לב שהפעימות עוברות בסיום כל שלב, ולא לפניו, ויש לזכור זאת כאשר את תזרים המזומנים והעמידה בתשלומים לאנשי המקצוע.

בגישה זו של קבלת ההלוואה בשלבים, כל שלב מחושב בנפרד ובאופן שונה מסך המשכנתא. לכן הבנק יכול לדרוש שיעורי ריביות שונים עבור כל שלב. ואם לא די בכך, הבנק גם רשאי לפני כל פעימה חדשה לבצע הערכה מחודשת של הנכס על ידי שמאי, ובהתאם לממצאים לעדכן את נתוני הלוואת המשכנתא. 

תכנון נכון של משכנתא לבניה עצמית

למרות שמשכנתא לבניה עצמית מסופקת בפעימות, טוב יעשו נוטלי ההלוואה אם יבינו מראש מה יהיה סך סכום המשכנתא שיקבלו. אי לכך, לבנק צריך לגשת אחרי מציאת מגרש וסגירת המחיר עבורו, ועם תוכנית בניה גמורה ומאושרת על ידי הרשויות הרלוונטיות. זאת, לצד הערכה של אדריכל לגבי עלויות כוללות של כל תהליך הבניה, לרבות שקלול של עיכובים ועלויות לא צפויות.

ובכל מקרה, מכיוון שמדובר בפרויקט מורכב שגם עלויות המימון שלו מורכבות, חשוב לבצעו עם יועץ משכנתאות פרטי. כלומר, עם יועץ הרואה קודם כל את האינטרסים והיכולות של בונה הנכס, אשר ילווה אותו לכל אורך תהליך קבלת המשכנתא. ליווי מקצועי צמוד יכול למנוע טעויות קריטיות ולסייע בהתנהלות נכונה, כמו אי שימת לב לגובה הריבית, אי הבנת השפעת הריבית על סכום ההחזר, אי הבנת מודל העברת הכספים של הבנק, וכמובן גם צריך להחליט אם לקחת משכנתאות נפרדות למגרש ולבניית הבית, או שמא עדיף לבחור במשכנתא אחת.

יתרה מכך, הליווי המקיף של יועץ משכנתאות מספק תכנון פיננסי נכון, עם חישוב מדויק של ההון עצמי, יצירת מסגרת ריאלית לתקציב הבניה, תכנון נכון של תזרימי מזומנים, בנייה של תמהיל משכנתא במסלולים שמתאימים ליכולות ההחזר, ועוד. כל זאת, לצד התנהלות נכונה וחכמה מול הבנקים, שתסייע לקבל את המימון הנדרש בתנאים הטובים ביותר. 

יועץ משכנתאות מומלץ לבניה עצמית של בית פרטי

אם אתם מחפשים יועץ משכנתאות מומלץ לבנייה עצמית, כדאי לכם ליצור קשר עם גיתי, יועץ משכנתאות ועו"ד, בעל בתארים והשכלה גם בתחומי הנדל"ן, הפיננסים ומדעי המדינה. משרד ייעוץ המשכנתאות של גיתי נמנה על הטובים והמומלצים בארץ, ומקיים קשרים עם גורמי מימון מובילים במשק.

בזכות איכויות המשרד נהנים לקוחותיו מהתנאים המיטביים למשכנתא לבניה פרטית. הצוות המקצועי מלווה את הלקוח בכל הליכי נטילת ההלוואה, החל מייעוץ פיננסי, דרך בחירת תמהיל המשכנתא המתאים בתנאים הטובים ביותר, ועד למחזור משכנתא בהמשך הדרך.

לקביעת פגישה ולקבלת עוד מידע על משכנתא לבנייה עצמית, צרו קשר עם משרד גיתי ייעוץ משכנתאות בטלפון 050-9652044, ותזכו גם בשיחת ייעוץ ללא עלות.