משכנתא לצורך שיפוץ, לתוספת בניה ועוד
לא פעם אנשים מבקשים לבצע שיפוצים משמעותיים, בין אם מדובר בדירתם הקיימת, בדירה שהתקבלה מירושה או בדירה שמתכוונים לקנות כדי להשכיר או להתגורר בה בעתיד. הבעיה היא ששיפוצים מקיפים יכולים להגיע בקלות למאות אלפי שקלים, ולא כל אחד יכול להרשות לעצמו את הסכום. במקרים כאלו כדאי לשקול את האפשרות של נטילת משכנתא לשיפוץ הבית או לתוספת בנייה, הגדלת משכנתא לצורך שיפוץ, או מחזור משכנתא לשיפוצים. על האפשרויות האלו תוכלו לקרוא במאמר הבא.
משכנתא לשיפוץ הבית – איך זה עובד?
בעיקרון, משכנתא לתוספת בניה או לשיפוץ דומה מאוד למשכנתא לכל מטרה. כלומר, זוהי הלוואה עם אופציה לטווח ארוך ולסכומים גדולים, הניתנת כנגד הנכס שמשועבד לבנק כבטוחה להחזר הכספים. ההבדל הוא שכאן 'המטרה' שלשמה נלקחים הכספים היא לשיפוץ או לתוספת בנייה, להבדיל מכל מטרה אחרת, ולכך יש מספר משמעויות כפי שנראה מייד.
גובה המשכנתא שתוכלו לקבל עבור השיפוץ הוא בדרך כלל עד 50% משווי הנכס המצוי בבעלותכם, וזאת בהתאם להערכה של שמאי מוכר מטעם הבנק. עם זאת, במידה ועוד קיימת משכנתא על הנכס תוכלו לקבל עד 50% משוויו פחות הקרן שנותרה להחזר. קחו בחשבון שהריביות במשכנתאות אלו נוטות להיות גבוהות יותר ממשכנתא לרכישת דירה, ובהמשך המאמר גם יוסבר לגבי האתגרים שצריך לצלוח מול הבנקים בנושא זה.
מאחר ומדובר במשכנתא למטרה מוגדרת של שיפוץ, אחד הצעדים הבסיסיים והחיוניים הוא לקבל הצעות מחיר מסודרות מקבלנים, הכוללות כתבי כמויות. עליכם להבין היטב מה יכלול הפרויקט, כגון סידור תשתיות בבית, החלפה ותיקון של הסלון, חדר האמבטיה, חדרי הילדים, הגדלת חדרים, שבירת קירות, הוספת מרפסת, קניית רהיטים וכיוצא בזאת. הבנק בהחלט ירצה לראות את הצעות המחיר ואת הערכת העלויות הכוללת של הפרויקט, אליה כדאי להוסיף 30% להוצאות בלתי צפויות, שכמעט תמיד נדרשות.
כמובן שתנאי בסיסי לקבלת המשכנתא הוא שיהיה נכס הרשום בבעלותכם בגופים הרלוונטיים, כמו ברמ"י ובטאבו. כמו כן, הבנק יבקש לבדוק את מצבכם הפיננסי, לרבות את דירוג האשראי, והדבר ישפיע על סיכויי האישור, על גובה הסכום שיאושר ואף על תנאי המשכנתא.
עוד דבר שחשוב לזכור הוא שהבנק לא תמיד מעביר את כל הכסף בסכום חד פעמי. לעיתים, ובעיקר בסכומים יחסית נמוכים, הבנק יעביר את כל הכסף בבת אחת לאחר שעיין בהצעות המחיר שהגשתם. ואולם, בעיקר בסכומים גדולים עשויים כספי ההלוואה להתקבל בפעימות, כפי שקורה במשכנתא לבניית בית פרטי. בפעימה הראשונה אתם מקבלים עד כ- 30% המהווים תשלומי ראשוני עבור הקבלן. זמן מה לאחר שהעבודות מתחילות נשלח נציג של הבנק כדי לוודא שאתם אכן מתקדמים לעבר המטרה שהצגתם בעת נטילת ההלוואה. ולאחר מכן, עם תום השיפוצים תקבלו את שאר הכספים מהבנק.
מיחזור והגדלה של משכנתא קיימת לצורך שיפוץ
אם יש לכם משכנתא על הנכס ואתם רוצים לשפץ או להגדיל אותו, קיימת האפשרות להגדיל את המשכנתא הנוכחית ו/או למחזר אותה. בדרך כלל, הגדלת משכנתא פשוטה יותר כאשר החלק הארי שלה כבר הוחזר, וכאשר הלקוח הוכיח כי הוא עומד בהחזרים החודשיים. מה שצריך לעשות במקרה כזה הוא לפנות אל הסניף ולבקש להגדיל את המשכנתא, עם הסבר לגבי סיבת ההגדלה וצירוף של כלל הצעות המחיר כאמור לעיל.
מאידך, קיימת אפשרות של מיחזור המשכנתא. בדרך כלל אנשים ממחזרים משכנתא על מנת להיטיב את תנאי ההלוואה, בין אם לקחו אותה בתנאים לא אופטימאליים מלכתחילה, ובין אם תנאי השוק השתנו. לא פעם המיחזור חוסך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים. לפיכך, מבחינתכם זוהי הזדמנות להיטיב את תנאי המשכנתא וגם לממן את השיפוץ, ולתפוס שתי ציפורים במכה אחת.
אגב, אם יש לכם משכנתא קיימת ואתם רוצים להגדיל אותה לצורך שיפוץ, כדאי שתדעו שאחת הבעיות הנפוצות היא שהבנק דורש ריביות גבוהות יותר משל המשכנתא המקורית. הבנק מרשה לעצמו להתנהג כך מפני שברור לו שנוח לכם יותר לעבוד מולו, ולא מול בנקים או גורמי מימון אחרים, שגם יהססו לתת משכנתא שמציבה אותם בעדיפות שנייה. כלומר, אם חלילה לא תוכלו לעמוד בהחזרים, הבנק הראשון יקבל תחילה את הכספים ממכירת הנכס, ורק אחר כך יגיע תורו של המלווה השני.
אז אם הבנק דורש כעת ריבית גבוהה, מה שניתן לעשות הוא לנסות להתמקח, או לחילופין, לבצע מחזור משכנתא שיעביר אתכם לבנק אחר. אבל לפני שאתם רצים למחזר, זכרו שאת המעבר יש לעשות רק לאחר שחקרתם ומצאתם שהוא משתלם יותר מהריביות שהציע הבנק הראשון, כולל קנסות היציאה ושקלול מבנה תמהיל המשכנתא החדשה.
למי ומתי משתלם לקחת משכנתא לשיפוץ
משכנתא היא בוודאי לא הדרך היחידה לממן את שיפוץ הבית. קיימים מקורות מימון נוספים להשלמת ההון העצמי כגון הלוואות רגילות מהבנק, הלוואות בתנאים מיטביים על החסכונות לטווח בינוני וארוך, הלוואות מבני משפחה, ועוד. לכן, לפני שלוקחים משכנתא כזו יש להבין האם זו האופציה הנכונה והמשתלמת ביותר עבורכם.
לדוגמא, פחות כדאי לקחת משכנתא לשיפוצים אם מדובר בסכומים יחסית נמוכים, למשל עד כמאה אלף שקלים. הסיבה לכך היא שתהליך נטילת המשכנתא הינו מורכב וממושך יותר מנטילה של הלוואה רגילה, וגם כרוך בעלויות של אלפי שקלים מול הבנק, לשירותי שמאי, תשלומים מצטברים על ביטוח משכנתא, וכדומה. במילים אחרות, משכנתא לשיפוץ לוקחים אם באמת צריך וכאשר מדובר בשיפוצים משמעותיים, כמו תוספת חדר או חידוש תשתיות, ולא לפעולות נקודתיות וקוסמטיות.
נקודה חשובה נוספת היא ההחזרים החודשיים. מטבע הדברים, במשכנתא לשיפוצים קיימת פריסה נרחבת בהרבה מאשר בהלוואות רגילות, שאותן ניתן לפרוס לרוב עד כ- 7 שנים בלבד. בנוסף, למרות שהריבית במשכנתא לשיפוץ יותר גבוהה מאשר במשכנתא לרכישת דירה, בסופו של יום היא נוטה להיות נמוכה יותר מזו של הלוואות רגילות. אמנם, הפריסה הארוכה של המשכנתא תוביל לכך שתשלמו עליה יותר מאשר בהלוואה רגילה, אבל ההחזר החודשי יהיה נמוך משמעותית. לכן, אם אתם זקוקים למשל ל- 250 אלף ₪ לשיפוץ, שאלו את עצמכם האם תוכלו לעמוד באופן סביר בהחזר חודשי גבוה למדי ל- 6 או 7 שנים. אם לא, למשכנתא יש יתרון משמעותי.
לקבל ייעוץ משכנתאות לפני שיפוץ
כפי שניתן להבין, את ההחלטה על משכנתא לשיפוצים או תוספת בנייה כדאי לעשות בצורה מחושבת ושקולה, כאשר ברורות לכם האפשרויות הפתוחות בפניכם ויכולות ההחזר. יועץ משכנתאות אובייקטיבי יסייע לכם לעשות סדר בדברים, להחליט על נטילת משכנתא חדשה, על הגדלת משכנתא קיימת ו/או מחזור שלה. היועץ גם יבנה עבורכם את תמהיל המשכנתא הנכון לפי תנאי השוק והעדפותיכם, וינהל מו"מ מול מקורות המימון להשגת התנאים האופטימאליים.
לקבלת ייעוץ למשכנתא לשיפוץ, מטעם יועץ משכנתאות מנוסה, צרו קשר עם המשרד בטלפון 050-9652044, ותיהנו משיחת ייעוץ ללא עלות.
