משכנתא למשפרי דיור – מה שחשוב לדעת
משפחות רבות בישראל בוחרות בשלב זה או אחר לשדרג את דירתן, כך שתתאים יותר לצרכים ולהעדפות. בדרך כלל מדובר בדירה יקרה וגדולה יותר מזו הנוכחית, מה שמצריך היערכות פיננסית מחודשת, מה עוד שהדירה הישנה טרם נמכרה ועדיין קיימת עליה משכנתא. בשורות הבאות יוסברו האפשרויות הפתוחות בפני משפרי הדיור בדרך לרכישת הדירה הבאה שלהם.
מי נמנה על משפרי הדיור?
משפרי דיור הם יחידים או משפחות המחזיקים דירת מגורים בודדת, מעוניינים לעבור לדירה חדשה ולשם כך למכור את דירתם הנוכחית. כאמור, במרבית המקרים מדובר באנשים שעדיין מחזירים משכנתא על הדירה, לכן עליהם לבצע שינוי שיכול להיות נטילת משכנתא שנייה, סילוק המשכנתא הקודמת, גרירת המשכנתא, נטילת הלוואת גישור וכדומה.
הסיבות למעבר לדירה אחרת יכולות להיות מגוונות. למשל, יש המעוניינים לעבור ליישוב המציע איכות חיים גבוהה יותר, יש המעוניינים לעבור מדירה ישנה אל דירה חדשה מקבלן שנבנתה במפרט וסטנדרטים עדכניים, יש המבקשים דירה גדולה יותר עקב התרחבות התא המשפחתי, ויש המעוניינים לגור במבנה מפנק כמו בית פרטי, דירת גג וכדומה.
האתגרים של משכנתא למשפרי דיור
אין ספק כי המעבר לדירה חדשה מהווה צעד משמעותי לשיפור איכות החיים, ולקבלת מענה טוב יותר לצרכי המשפחה. יחד עם זאת, משכנתא משפרי דיור אינה עניין של מה בכך. וזהו צעד העשוי להציב מספר אתגרים פיננסיים שיש לתת עליהם את הדעת.
ניקח למשל משפחה המתגוררת באור יהודה, בדירה שנקנתה לפני מספר שנים בסכום של 1.5 מיליון ₪. המשפחה קיבלה על הדירה הראשונה משכנתא של 75% ועדיין נותרה עליה משכנתא של 700 אלף ₪, כאשר ההחזר החודשי עומד על סביבת 5,000 ₪. כעת, אותה משפחה מעוניינת לעבור לדירה חדשה בזיכרון יעקב שעולה 2 מיליון ₪.
לאורך השנים, אחרי קניית הדירה הקודמת, הצליחו בני הזוג לחסוך 200 אלף ₪, ועוד 200 אלף ₪ התקבלו כסיוע מההורים, כך שיש להם 400 אלף ₪ שיוכלו לשמש כהון עצמי לדירה החדשה. על פי הכללים הנהוגים לגבי משפרי דיור, משכנתא ניתנת עד ל- 70% מערך הנכס החדש (לעומת 75% שניתן לקבל על דירה ראשונה). המשמעות היא שגם אם הבנק יאשר לבני הזוג את מלוא המימון, המשכנתא שתתקבל על דירת 2 מיליון ₪ תהיה 1.4 מיליון ₪. אל הסכום הזה יצטרף ההון העצמי בשיעור 400 אלף ₪ הון עצמי, וכך אנו מגיעים רק ל- 1.8 מיליון ₪. במילים אחרות, לבני הזוג חסרים 200 אלף ₪ הון עצמי.
כמובן, הם יכולים למכור את הדירה הקודמת ובכסף שיתקבל להביא את ההון העצמי לרכישת הדירה החדשה. אבל בפועל, מוכר הדירה החדשה (קבלן או אדם פרטי) אינו מעוניין לחכות עד שהדירה הישנה של המשפחה תימכר, מה שיכול לארוך חודשים ארוכים.
אפשרות נוספת היא שהמשפחה תצליח "לגרד" את 200 אלף השקלים החסרים, עם עוד סיוע מהמשפחה או עם הלוואת גישור. גם כאן הסיפור אינו פשוט שכן ההחזרים על המשכנתא החדשה עומדים על 6,500 ₪ לחודש, המצטרפים אל 5,000 ₪ שעדיין מוחזרים על המשכנתא הישנה, עד שהדירה הקודמת תימכר. זהו אתגר כלכלי גדול מאוד, ולמעשה אין וודאות שהמשפחה עומדת בתקרת ההכנסה הפנויה לקבלת משכנתא.
אם לא די בכך, העלות של הדירה החדשה אינה נגמרת בשוויו של הנכס. יש להוסיף לכך עלויות של עורך דין, סוכנות תיווך, שמאות וכדומה. וכמובן, במידה והמשפחה לא תמכור את הדירה הישנה שלה תוך 18 חודשים, יצטרף לרשימה גם מס רכישה העומד על 8% מהשקל הראשון. כלומר, עוד 160 אלף ₪.
אפשרויות המשכנתא למשפרי דיור, והפתרונות הקיימים
בתור משפרי דיור יש כמה דרכים הפתוחות בפניכם. ראשית, אפשר לנסות ולקבל משכנתא נוספת (במימון של עד 70%), ועל מורכבותו של הנושא דובר לעיל. מלבד העובדה שעליכם להציג הון עצמי של 30% יהיה עליכם לשכנע את הבנק (לאו דווקא הבנק של המשכנתא הראשונה), כי תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים שהופכים להיות כפולים עד למכירת הדירה הישנה.
עם זאת, ניתן להקל על עניין התשלום הכפול באמצעות בקשת גרייס, כלומר דחייה של ההחזרים על המשכנתא החדשה. במידה והבנק יאשר זאת תוכלו לדחות את ההחזרים על הקרן (לא על הריבית) לתקופת מה, עד שתמכרו את הדירה הקודמת.
אפשרות נוספת היא לסלק את המשכנתא על הדירה הישנה. איך עושים זאת? פשוט, מוכרים את הדירה הקודמת. הבעיה היא שמכירת דירה לא עושים מהיום למחר, וכאמור, מי שמחזיק בדירה החדשה שלכם לא בהכרח יסכים לחכות. מאידך, תוכלו להחליט למכור את הדירה הישנה עוד לפני שתבחרו את החדשה, אך היכן תתגוררו בפרק הזמן שבינתיים? אם יש לכם פתרונות דיור סבירים (בשכירות או עם משפחה) לתקופה לא קצרה, ייתכן שזו הבחירה הנבונה עבורכם.
עם זאת, זכרו שסילוק המשכנתא הישנה כרוך בעמלות, ובפרט חשוב לשים לב לעמלת ההיוון שיכולה להגיע לסכומים בלתי מבוטלים. מדובר בעמלה שחלה במסלולי הריבית הקבועה ובמסלולי הריבית המשתנה לתקופות של יותר מחמש שנים.
עוד אפשרות היא גרירת משכנתא. כלומר, מעבירים את המשכנתא מהדירה הישנה אל הדירה החדשה. השעבוד לטובת הבנק עובר מדירה לדירה ואילו הסכום שנותר לשלם על הדירה הישנה עובר גם הוא באותם מסלולים, תנאים, תקופת החזר וסכומי החזרים. זוהי בהחלט אופציה ששווה לבדוק אם המשכנתא המקורית שלכם נלקחה בתנאים טובים יחסית למה שקורה היום בשוק. אכן, בימים אלו כשהריביות על המשכנתאות נוסקות, ייתכן מאוד שעדיף לגרור משכנתא שנלקחה בריביות נמוכות לפני כמה שנים, מאשר לסלק אותה ולקחת משכנתא חדשה על כל סכום הרכישה של הדירה החדשה.
עם זאת, גם למהלך הזה יש כמה חסרונות. קודם כל, הוא לא פותר את הבעיה של הצורך במכירת הדירה הישנה תחילה, על מנת לגרור את המשכנתא הישנה ממנה אל החדשה. בתקופה שאחרי מכירת הדירה הישנה ייפתח עבורכם בבנק "פיקדון גרירה" שאליו ימשיכו לעבור החזרי המשכנתא, והוא ייסגר לכשתקנו את הדירה החדשה. מכיוון שמדובר בדרך כלל בדירה יקרה יותר, יהיה צורך לקחת תוספת למשכנתא, שהפעם תהיה כנראה בתנאים פחות טובים (כי השוק השתנה). ובשביל התוספת הזו תהיו כבולים אל הבנק שדרכו גוררים את המשכנתא הישנה, על כל המשתמע מכך מבחינת יכולת המיקוח שלכם.
אגב, בעת גרירת המשכנתא תוכלו להמשיך וליהנות מההטבות המקוריות שלה, כגון מענקים שניתנו בהטבות ממשלתיות או משכנתא לזכאים (בהנחה שאתם עוברים ליישוב העומד בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון).
להכיר את הלוואת הגישור
הלוואת גישור מגשרת על הפער התזרימי בתקופה שבין רכישת הדירה החדשה ובין מכירת הדירה הקודמת. כלומר, היא עוזרת לקנות תחילה את הדירה החדשה ולעמוד בהתחייבות הכספית שגדלה, עד למכירת הדירה הישנה. במהלך תקופת הגישור משלמים רק את הריבית וההצמדה, אם ישנה, דבר המקנה מרווח נשימה. את קרן ההלוואה מחזירים רק בעת מכירת הדירה הישנה או כשמסתיימת תקופת הגישור, שנעה לרוב בין שנה לשלוש שנים.
בהלוואה זו משמשת הדירה החדשה או הישנה כבטוחה (לעיתים ניתן לקחת שתי הלוואות כנגד שתיהן). חשוב לזכור כי סכום ההלוואה פלוס המשכנתא על הדירה הישנה, יכול להגיע רק עד 50% מערכה. מאידך, סכום הלוואת הגישור פלוס המשכנתא על הדירה החדשה יכול להגיע עד 70% מערכה. בנוסף, שימו לב שהלוואות הגישור מוצעות במספר מסלולים, כגון ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה ומסלול פריים, כשניתן גם לשלב בין מסלולים בדומה לתמהיל המשכנתא.
עם זאת, גם נטילת הלוואת גישור אינה עניין של מה בכך. אמנם הכספים יוחזרו ממכירת הדירה הישנה אך יש לתכנן היטב את סכום ההלוואה אל מול סכום המשכנתא החדשה, את תמהיל המסלולים, את משכה של ההלוואה ועוד.
לקבלת ייעוץ לנטילת משכנתא למשפרי דיור, מטעם יועץ משכנתאות מנוסה, צרו קשר עם המשרד בטלפון 050-9652044, ותיהנו משיחת ייעוץ ללא עלות.
