משכנתא דירה בהנחה - הון עצמי, תנאים ועוד
תוכנית דירה בהנחה הינה שם כללי למספר מסלולים שהוציאו בשנים האחרונות משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, כגון מחיר למשתכן ומחיר מטרה. מדובר בתוכנית שמטרתה לאפשר רכישה של דירה ראשונה בעלויות מופחתות, כמענה למחירי הדיור הגבוהים בישראל. אכן, בתוכנית זו זכאים בני המקום (שהתגוררו בו במהלך 3 השנים האחרונות, או 4 מתוך 10 האחרונות), לרכוש דירות בהנחות משמעותיות יחסית למחירי השוק. גם בתחום המשכנתאות יש מספר יתרונות חשובים לתוכנית דירה בהנחה, ועל כך יוסבר בהרחבה בשורות הבאות.
כמה מילים על דירה בהנחה
בקצרה, המחירים האטרקטיביים של תוכנית דירה בהנחה נובע משיטת המכרז של הקרקעות המיועדות לבנייה. הקרקעות עצמן נמכרות על ידי המדינה במחירים יחסית נמוכים. הן נמכרות לקבלנים שזכו במכרז, לאחר שהציעו את ההצעה הנמוכה ביותר למחיר הדירה הסופי שישלם הקונה. לאחר שנבחר הקבלן מתפרסם הפרויקט כהגרלה הפתוחה בפני בני המקום, שהינם חסרי דיור או משפרי דיור.
על פי ההגדרה, חסרי דיור הם מי שלא הייתה בבעלותם דירה, או מעל לשליש זכויות בדירה, במהלך שלוש השנים האחרונות. בנוסף, אין להם זכויות בדירה המצויה בשלבי בנייה, אין להם זכויות במעל לשליש מקרקע למגורים, אין זכויות בדירה דרך קבוצת רגישה, ואין להם רשות ליחידת דיור בנחלה של משק חקלאי.
מאידך, משפרי דיור הם מי שיש להם מעל לשליש זכויות בדירת מגורים כיום, או שהיו להם זכויות כאלו בשלוש השנים האחרונות. משפרי הדיור מצויים בעדיפות נמוכה יותר בתוכנית, כך שביכולתם להירשם להגרלה רק אחרי שנותרו דירות ללא זוכים בפרויקט מסוים. במידה ויזכו, יהיה עליהם למכור את זכויותיהם בדירה הקודמת תוך שנה אחרי יום אכלוס הדירה החדשה.
היתרונות החשובים של משכנתא בתוכנית דירה בהנחה
כאמור, המטרה העיקרית של תוכנית דירה בהנחה היא לאפשר רכישת דירה במחירים סבירים ככל הניתן, נמוכים יותר ממחירי השוק העדכניים. לפיכך, היתרון הגדול ביותר הוא קניית דירה בהנחה שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים. מטבע הדברים, המחיר משפיע ישירות על היקף המשכנתא שיש ליטול ועל ההון העצמי שצריך להציג. על מנת להבהיר את היתרון הייחודי נוכל להשוות את שיעור המשכנתא בדירה בהנחה למסלולים אחרים.
נכון להיום, הבנקים מאשרים עד 75% מימון במשכנתא לרכישת דירה בשוק החופשי, מה שאומר שהרוכשים צריכים להביא מהבית 25% הון עצמי. במידה ומדובר בדירה נוספת ניתן לקבל רק עד 50% משכנתא, ואילו לבניית בית פרטי ניתן לקבל עד 70% עבור מימון המגרש ועד 60% למימון הבית. אז מה קורה בדירה בהנחה?
ובכן, מכיוון שמדובר בדירה ראשונה ניתן לקבל גם בתוכנית דירה בהנחה משכנתא של עד 75% מימון. אם ניקח למשל דירה שתומחרה במסגרת התוכנית ב- 1.5 מיליון ₪ הרי שהמשכנתא המקסימאלית שניתן לקבל עבורה היא בשיעור 1.125 מיליון ₪. זאת אומרת שההון העצמי שצריך להביא מהבית הוא 375 אלף ₪.
ואולם, מדובר בדירה הנמכרת במחיר נמוך משוויה האמיתי בשוק. מי שיקבע את השווי האמיתי הוא שמאי מוכר על ידי הבנק, וברור שהמחיר יהיה גבוה יותר ואפילו משמעותית. מדוע זה חשוב? צריך לזכור שהדירה משמשת כבטוחה למתן המשכנתא, כלומר היא מבטיחה שבמקרה שהלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים, הבנק יוכל לקבל את כספו בחזרה על ידי מכירתה. וברור שהמכירה הזו תהיה לפי מחיר השוק האמיתי שלה, ולא לפי ההנחה.
אם נחזור אל הדוגמא שלעיל, שמאי של הבנק מעריך כי שוויה האמיתי של הדירה הוא 1.8 מיליון ₪. בהתאם לכך, הבנק נותן משכנתא בשיעור של 75% ולכן הסכום המקסימאלי שיתקבל לצורך הרכישה יעמוד על 1.35 מיליון ₪. כזכור, המחיר שצריכים הקונים לשלם על הדירה הוא רק 1.5 מיליון ₪, בזכות ההנחה. כך יוצא שהם צריכים להביא מהבית רק 150 אלף ₪ כהון עצמי. זהו סכום נמוך בהרבה מההון העצמי של 375 אלף ₪, לו היו קונים את אותה הדירה מחוץ לתוכנית.
שימו לב ש- 1.35 מיליון ₪ מתוך 1.5 מיליון הם בדיוק 90% מימון. כן, זה אומר שבתוכנית דירה בהנחה ניתן לקבל עד 90% מימון, ומצד שני, זה אומר שצריך להביא בתוכנית דירה בהנחה הון עצמי של 10% בלבד, בתנאי שהבנק מאשר את מלוא שיעור המימון.
הטבות נוספות בקניית הדירה ובמשכנתא
לצד משכנתא 10 אחוז, תוכנית דירה בהנחה כוללת עוד מספר הטבות שבהחלט יכולות להשפיע על המשכנתא. ראשית, כדי לקדם את הפרויקטים באזורי הפריפריה המדינה מספקת מענק לרוכשי הדירות, שיכול לנוע בין 40 ל- 60 אלף ₪. מטבע הדברים, מענקים אלו מקטינים את היקף המשכנתא שצריך לקחת.
שנית, במקרים מסוימים התוכנית משלבת הטבות בתחום הריביות על המשכנתאות. מדובר בהטבות הנשענות על תיקון לחוק שנכנס לתוקף בשנת 2015. על פי התיקון, מי שב- 10 השנים האחרונות לא הייתה בבעלותו דירה, ועומד במספר קריטריונים נוספים, יהיה זכאי להנחה של עד 0.5% בריביות על משכנתאות במסלולים צמודי מדד. זוהי הטבה שאין לזלזל בהשפעותיה בטווח הארוך, אך כמובן שבשביל לנצלה צריך לעמוד בתנאי הזכאות, וגם לדעת איך משלבים אותה בחוכמה בתמהיל המשכנתא.
לקבל ייעוץ לפני נטילת משכנתא בתוכנית דירה בהנחה
תוכנית דירה בהנחה בהחלט מציגה יתרונות פיננסיים משמעותיים, אך היא מציבה גם מספר אתגרים מיוחדים. למשל, היא מצריכה בחירה נבונה בגודל הדירה מתוך ההיצע הקיים בפרויקט, לא רק מבחינת הצרכים וההעדפות שלכם אלא גם מבחינת אפשרויות המימון (חישוב עלות לפי מ"ר ולפי מטראז' הדירות המוצע על ידי הקבלן).
כמו כן, לוחות הזמנים עלולים להיות תחילה לחוצים (עד העברת התשלום הראשון לקבלן בסך כעשרה אחוזים במעמד חתימת החוזה), ומצד שני, הפרויקט עשוי להימשך זמן רב וצריך להבין איך עומדים בהחזרי המשכנתא ותשלום שכר דירה במקביל. בנוסף לכך, לכל בנק יש מדיניות בדיקה משלו לגבי פרויקטי דירה בהנחה, וכן מדיניות משלו לגבי תזמון השימוש בהון העצמי.
וכמובן, כמו בכל משכנתא יש חשיבות עצומה לבניית תמהיל משכנתא אופטימאלי, למיקוח מול הבנקים ולהשגת משכנתא בתנאים הטובים ביותר, המתאימה ליכולותיכם כיום ובעתיד. אז בדיוק כמו בכל משכנתא אחרת, גם כאן ישנה חשיבות גדולה לקבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי ואובייקטיבי, מטעם יועץ המכיר היטב את תוכנית דירה בהנחה, שמלווה אתכם כבר למן השלבים הראשונים.
לקבלת ייעוץ לנטילת משכנתא בתוכנית דירה בהנחה, מטעם יועץ משכנתאות מנוסה, צרו קשר עם המשרד בטלפון 050-9652044, ותיהנו משיחת ייעוץ ללא עלות.
