משכנתא לפנסיונרים - משכנתא הפוכה והלוואה כנגד נכס

אם כבר מלאו לכם 60 שנים ואתם מעוניינים לשפר את איכות חייכם, כדאי שתכירו את האפשרות של משכנתא לפנסיונרים. מדובר בכספים שאתם מקבלים מהבנק או מגורם חוץ בנקאי כנגד שעבוד הדירה המצויה בבעלותכם, בהם תוכלו להשתמש להעלאת איכות חייכם, לסיוע לילדים ועוד. במאמר הבא יוסבר על משמעותה של משכנתא פנסיונית, יתרונותיה וחסרונותיה.

 אז מהי משכנתא פנסיונית

כדי להבין מהי משכנתא פנסיונית יש להכיר את ה- 'משכנתא ההפוכה'. אם במשכנתא רגילה הכספים מתקבלים מהבנק או מגורם חוץ בנקאי רק לצורך רכישת דירה, הרי שבמשכנתא הפוכה הנכס כבר בבעלותכם וניתן לעשות בכסף שימוש לכל מטרה, כגון מימון צרכים רפואיים, לימודים אקדמיים של הילדים, שיפוץ הדירה וכן הלאה. בדומה לכך, גם משכנתא פנסיונית היא הלוואה כנגד נכס. למעשה, מדובר במסלול מסוים של משכנתא הפוכה, וכפי שנראה מייד ניתן גם לשלב בין משכנתא הפוכה ופנסיונית. 

כידוע, אנשים רבים מוצאים את עצמם בגיל השלישי עם הכנסות פחותות, המבוססות על קצבת הפנסיה, קצבת אזרח וותיק וכדומה. עם זאת, ההוצאות בגיל השלישי אינן פוחתות בהכרח באופן משמעותי, וגם לא הרצון ליהנות מאיכות חיים גבוהה וטובה. כדי לתת מענה לצורך הזה קיימת האפשרות של משכנתא לפנסיונרים, שאותה ניתן לקבל במספר מסלולים עיקריים.

ראשית, קיים המסלול הדומה מאוד למשכנתא הפוכה, בו מקבלים את כל סכום ההלוואה בפעם אחת. כלומר, אתם סכום גדול שבו ניתן להשתמש למשל לצורך מעבר לדיור מוגן, לשיפוץ של הדירה, לסגירה של חובות וכיוצא בזאת. מסלול שני הוא של תוספת חודשית קבועה, בה בכל חודש נכנס סכום קבוע (בדומה לקצבת הפנסיה), ובו אפשר להשתמש לכל צורך שוטף. 

עוד מסלול הוא תוספת חודשית גמישה, שבו במקום סכום קבוע יש תקרה מקסימאלית לחודש. עד לתקרה הזו ניתן למשוך כספים עם כרטיס חיוב מיוחד. במידה ולא נוצל כל הסכום עד לתקרה בחודש מסוים, היתרה נצברת ועוברת לחודש הבא. עם זאת, בתום השנה האזרחית הצבירה מתאפסת ומתחילים מחדש.

כאמור, ניתן לבחור בשילובים בין מסלולים אלו. למשל, ניתן לקבל סכום משמעותי חד פעמי, ולצד זאת לקבל סכומים נוספים (ממה שנותר) כקצבה קבועה או גמישה.

מהם התנאים לקבלת משכנתא פנסיונית

כפי שכל גורם מציב עבור משכנתא הפוכה תנאים שונים, גם התנאים של משכנתא פנסיונית יכולים להשתנות. קודם כל, תנאי בסיסי הוא עמידה בגיל הסף לקבלת ההלוואה, העומד לרוב על 60 שנים. שימו לב: למרות שמדובר במשכנתא 'לפנסיונרים' אין בכך לומר שהיא מיועדת רק למי שכבר יצא לגמלאות. תנאי בסיסי נוסף הוא, כמובן, שיהיה נכס מקרקעין המהווה בטוחה כנגד ההלוואה. מדובר בדירת מגורים אשר הרישום שלה מוסדר אצל הגופים הרלוונטיים, כגון רישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל וכדומה.

מלבד זאת, במשכנתא פנסיונית נדרשים לעיתים ערבים, וכן עמידה במבחן הכנסה. כמעט תמיד נדרש ביטוח דירה (שממילא בעלי הדירה אמורים להחזיק), ולעיתים ידרוש המלווה גם ביטוחי חיים. הגורם המלווה גם יבחן את מצב ההתחייבויות הקודמות, ושאין פיגורים בהחזרת הלוואות קיימות. 

ראוי לציין כי הנכס צריך להיות נקי משעבודים, כלומר שכל המשכנתא שנלקחה לצורך רכישתו כבר הוחזרה. עם זאת, מאחר שניתן לשלב גם מסלול של סכום חד פעמי (משכנתא הפוכה), קיימת האפשרות להשתמש בסכום הזה כדי לסלק את יתרת המשכנתא המקורית, וכך להיות זכאים למשכנתא פנסיונית.

כמה כסף מקבלים ואיך מחזירים אותו?

נכון להיום, משכנתאות פנסיוניות מוגבלות עד לשיעור של 45% משוויו של הנכס, כפי שקבע שמאי מוכר על ידי הבנק. שיעור ההלוואה בפועל תלוי גם בגילם של הלווים ויהיה גדול ככל שהם מבוגרים יותר, וכמו כן הוא תלוי בסוג המסלול שאותו בוחרים. 

למען הדוגמא, אם ללווים אושרה הלוואה בשיעור של 30% משווי הנכס, ושמאי העריך את שוויו ב- 1.5 מיליון ₪, הרי שהסכום שניתן לקבל (חד פעמי ו/או תוספת הכנסה) יהיה 450 אלף ₪. נכון שמדובר בסכום בלתי מבוטל, אך יש לזכור כי מדובר לרוב בסכומים נמוכים מהמקובל בעולם המשכנתאות הרגילות. 

מבחינת החזר ההלוואה, קיימים מספר מסלולים לבחירה. מסלול הראשון שנקרא בלון מלא מוגבל עד לתקופה של 15 שנים. בתום התקופה הזו בכל מקרה יהיה צורך להחזיר את ההלוואה במלואה. מי שבוחר במסלול בלון מלא יחזיר גם את הקרן וגם את הריבית המצטברת, הקרויה ריבית דה ריבית, מה שמגדיל בקביעות את הקרן לאורך השנים. מסלול נוסף נקרא בלון חלקי, בו מחזירים עד 15 שנים את הריבית בלבד מדי חודש, ולאחר תום התקופה מחזירים את הקרן. 

עוד אפשרות היא לבחור במשכנתא עם גרייס חלקי או מלא. בגרייס מלא נדחים כלל התשלומים עד מחצית זמן המשכנתא, ולאחר מכן מתחילים בהחזרים חודשיים. לפיכך, במסלול הזה יש להביא בחשבון את הריבית המצטברת, המכונה כאמור ריבית דה ריבית, ומשפיעה על הקרן שהולכת וגדלה עם השנים. מאידך, בגרייס חלקי נדחים רק תשלומי הקרן עד שעוברת מחצית התקופה, כלומר מחזירים בינתיים רק את הריבית. לאחר שחלפה מחצית התקופה מתחילים בהחזרים המלאים של הקרן והריבית.

מהם היתרונות והחסרונות המרכזיים של משכנתא לפנסיונרים

יש הרבה קווי דמיון, אך גם מספר הבדלים, בין משכנתא הפוכה ובין משכנתא פנסיונית. במאמר הזה נתייחס אל היתרונות והחסרונות של משכנתא פנסיונית, אשר חלקם נכונים גם לגבי משכנתא הפוכה. 

בראש ובראשונה, היתרון של משכנתא לפנסיונרים הוא שניתן לקבל כסף לכל מטרה, בלי לעזוב את הדירה. הדבר מאפשר לשמר איכות חיים גבוהה ולתת מענה לצרכים היומיומיים, כגון נסיעה לחו"ל, מימון הוצאות רפואיות, סיוע כלכלי לילדים וכדומה. כאמור, ניתן גם לקבל בבת אחת סכום משמעותי (למעשה משכנתא הפוכה) לצורך מימון הוצאה גדולה כמו חתונה, שיפוץ הדירה ועוד.

יתרון נוסף הוא שניתן לבחור במסלולים נוחים מאוד להחזר ההלוואה, החל במסלול בו אין החזרים בכלל לתקופה בת מספר שנים, ועד למסלול עם החזר נמוך יחסית של הריבית בלבד. מעבר לכך, מאחר שקיים נכס המשמש כבטוחה עבור ההלוואה, הרי שהבדיקות הכלכליות שיבוצעו על ידי המלווה אינן מעמיקות כמו במשכנתא רגילה, וסיכויי האישור גבוהים.

יחד עם זאת, למשכנתא פנסיונית יש גם כמה חסרונות שחשוב להיות ערים אליהם. ראשית, הסכומים המתקבלים אינם גבוהים כמו במשכנתא רגילה, וזאת יש לקחת בחשבון בעיקר אם מעוניינים לשלב מסלול של משכנתא הפוכה כדי לסייע לילדים בהון העצמי לרכישת דירה. שנית, הריביות על ההלוואה נוטות להיות גבוהות יותר מאשר במשכנתאות רגילות, ובגלל אפקט הריבית דה ריבית ההחזר הסופי עשויה להיות גבוה מאוד, אפילו במאה אחוזים מהסכום שקיבלתם כהלוואה. 

ולבסוף, יש להביא בחשבון שהנכס משועבד לטובת הגורם המלווה. במקרים רבים, כדי להחזיר את יתרת ההלוואה בתום התקופה, הלווה או יורשיו יצטרכו למכור את הדירה. ומכיוון שההחזרים גבוהים משמעותית מסכום ההלוואה, הרי שהסכום הנותר מהנכס יהיה קטן יחסית.

לקבלת ייעוץ למשכנתא פנסיונית

יש חשיבות גדולה לקבלת ייעוץ מקצועי ואובייקטיבי לפני נטילת משכנתא פנסיונית, ולליווי המאפשר להשיג את ההלוואה בתנאים הנוחים והמשתלמים ביותר, שמתאימים לצרכיכם ומטרותיכם. לקבלת השירות מטעם יועץ משכנתאות מנוסה צרו קשר עם המשרד בטלפון 050-9652044, ותיהנו משיחת ייעוץ ללא עלות.