מחזור משכנתא – מדריך
עם השנים הדברים משתנים. המשכורות שלנו עשויות לעלות (או לרדת), סכום כסף משמעותי יכול להיכנס (או שהוצאה גדולה במיוחד נופלת עלינו), וגם הריביות במשק ומסלולי המשכנתאות משתנים. בהתאם לכך, כדאי להיות קשובים למשכנתא שלקחנו. ייתכן שהיא שכבר לא כל כך משתלמת, או שהיא אינה משרתת היטב את צרכינו. במצבים כאלו ניתן לבצע מחזור משכנתא חלקי או מלא המעלה אותנו על דרך חדשה להחזר ההלוואה.
אז מה זה בעצם מחזור משכנתא
המשמעות של מחזור משכנתא הוא שאנחנו לוקחים מסלול אחד או את כל המסלולים במשכנתא הנוכחית שלנו, ומחליפים אותם באחרים. ניתן לעשות זאת מול הבנק שלנו או לעבור למשכנתא אצל בנק אחר (אבל מחזור חלקי ניתן לעשות רק עם הבנק הנוכחי). כאשר מבצעים את המחזור עומדות לנגד עינינו שתי מטרות מרכזיות. האחת היא להשיג תנאים טובים יותר, בדגש על ריביות יותר נמוכות בהשוואה למשכנתא הנוכחית, והשנייה היא לשנות את סכום ההחזר החודשי, בין אם שיהיה נמוך או גבוה יותר.
למשל, ייתכן שבני זוג נטלו הלוואה כאשר הכנסתם החודשית המשותפת הייתה כ- 15,000 ש"ח בחודש, והיום שניהם מרוויחים יחדיו 20,000 ₪. מאידך, ההוצאות המשפחתיות לא עלו באופן משמעותי. המשמעות היא שביכולתם לעמוד בהחזרים גבוהים יותר, ולפיכך הם בוחרים לקצר את משך המשכנתא. הקיצור מוביל להגדלת ההחזרים החודשיים, אך להקטנת הסכום הסופי שיחזירו לבנק (עקב צמצום מספר השנים), והם גם ייהנו מנכס נקי משעבודים יותר בקרוב.
מאידך, ייתכן שדווקא חלה הרעה במצבם הכלכלי של בני הזוג, למשל עקב לידת עוד ילדים בלי עלייה מהותית במשכורת. במקרה כזה, ייתכן שהבחירה הנכונה תהיה להאריך את משך המשכנתא, מה שיוביל להקטנת ההחזרים החודשיים לרמה שניתן לעמוד בה ביתר נוחות, למרות שבשקלול הסופי הם יחזירו לבנק יותר כסף. מעבר לכך, ייתכן שמאז שהזוג נטל את המשכנתא הריביות בשוק ירדו, ייתכן שערכה של הדירה עלה באופן משמעותי ולכן ניתן לקבל מימון טוב יותר, וישנן סיבות נוספות.
השלבים הבסיסיים של מחזור המשכנתא
ראשית, יודגש כי מחזור משכנתא אינו בהכרח הצעד הנכון. בסופו של דבר, המטרה שלנו היא לחסוך (הרבה) כסף, ו/או להתאים את ההחזרים החודשיים למצבנו הכלכלי. לשם כך יש לבצע מספר פעולות, ועדיף עם יועץ מחזור משכנתא מקצועי ואובייקטיבי. זאת, להבדיל מייעוץ של הבנק שאינו שמח למחזר, מפני שבעוד שאתם מרוויחים על המחזור הוא מפסיד. מעבר לכך, בדיוק כמו שהיה עם המשכנתא הראשונה, גם במחזור הבנק יציע את ההצעות הטובות עבורו, שבאות על חשבונכם.
אז בתור התחלה כדאי לפנות ליועץ משכנתאות שיבצע עבורכם בדיקת כדאיות. היועץ יבחן את הנתונים המופיעים בדוח סילוק יתרות המשכנתא שלכם, ובהתאם להיכרותו המעמיקה עם מה שנעשה בשוק יוכל להבין האם מחזור יוביל לחיסכון משמעותי. זאת, תוך שהוא לוקח בחשבון את עמלות הפירעון המוקדם שיכולות במקרים מסוימים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
לאחר מכן היועץ יבנה עבורכם תמהיל משכנתא עדכני, הלוקח בחשבון את הצרכים, ההעדפות והיכולות הכלכליות שלכם. עם התמהיל הזה ייגש היועץ אל הבנקים ויבצע ביניהם מכרז, אשר מטרתו היא כמובן להשיג את התנאים הטובים ביותר. בהתאם להצעות יוחלט האם להישאר עם אותו הבנק (מחזור פנימי) או לעבור לבנק אחר (מחזור חיצוני), ולבסוף חותמים על המשכנתא החדשה.
מה זה בדיוק מחזור פנימי וחיצוני
במחזור פנימי נשארים עם הבנק שבו נטלנו את המשכנתא הקודמת. מדובר בתהליך פשוט יחסית שיכול להסתיים תוך מספר ימים, אך הוא מצריך עמידה נחושה על המקח. בנוסף, חשוב לזכור שבתהליך הזה לא לוקחים בחשבון את עליית ערך הנכס. זוהי נקודה משמעותית, מאחר שאם ערך הנכס עלה עם השנים, הבנק מממן למעשה פחות ממנו, והסיכון שלו נמוך יותר. אם הסיכון של הבנק קטן לאורך הזמן, הרי שניתן היום לקבל ריביות טובות יותר. אבל בתהליך הפנימי הבנק מסתמך על שמאות שנעשתה בעת נטילת המשכנתא הראשונה, כך שהקטנת המימון והסיכון אינה נלקחת בחשבון ואינה מגולמת בריביות.
לעומת זאת, במחזור משכנתא חיצוני אנו עוברים לבנק אחר. כאן מדובר בתהליך יותר מורכב וממושך, הן ברמת התקשורת בין שני הבנקים, והן מבחינת השמאות והביטחונות החדשים, כגון ביטוח משכנתא, רישום הערת אזהרה וכדומה. יחד עם זאת, כאן החיסכון עשוי להיות יותר משמעותי מכיוון שכן מתייחסים לערכו החדש של הנכס, וגם מכיוון שהבנק החדש יעשה יותר מאמצים בשביל להעביר אתכם אליו.
כמה מילים על עמלות פירעון מוקדם
אחת המטרות העיקריות בביצוע מחזור משכנתא הוא לחסוך בכסף. ובשביל לדעת כמה משתלם לנו למחזר עלינו להפחית מהחיסכון המתקבל את עמלות הפירעון המוקדם. למעשה, הבנקים מורשים לגבות חמישה סוגים של עמלות פירעון, אשר רובן זניחות או שאינן רלוונטיות לכל הלווים. סוג העמלה, אופן חישובה וסכומה משתנים כתלות במסלול ההלוואה, כגון צמוד למט"ח או לשקל, ריבית משתנה או קבועה, מסלול ללא או עם תחנות יציאה, ועוד.
ראשית, קיימת עמלה תפעולית בגובה 60 ₪ לכל היותר עבור ביצוע טכני של המחזור. שנית, לעיתים ישנה עמלת אי הודעה מוקדמת העומדת על 0.1% לכל היותר מהסכום שאותו מבקשים להחזיר. אבל העמלה היותר משמעותית נקראת עמלת הפרשי ריבית, או עמלת היוון, או פשוט קנס משכנתא. חישובה של עמלה זו, הנגבית רק בחלק מהמסלולים, הינו מורכב יחסית ומשקף את ההפסד של הבנק על הסכומים שיכול היה לקבל, לו הייתם ממשיכים עם אותה המשכנתא עד לסיומה. אמנם בנק ישראל מחייב את הבנקים בהנחה של עד 40% על עמלת ההיוון, אך היא יכולה להגיע לסכומים בלתי מובטלים.
מעבר לכך, קיימת גם עמלת מדד ממוצע, שאינה גבוהה וניתן להימנע ממנה על ידי ביצוע הפירעון לאחר ה- 15 לחודש. ולבסוף, קיימת עמלת הפרשי שער שהינה רלוונטית רק למי שבחר במסלול צמוד למט"ח.
לסיום - מחזור והגדלה של המשכנתא
לעיתים אנשים מעוניינים להגדיל את סכום המשכנתא שלהם, למשל על מנת לאחד חובות במסגרת אחת ומשתלמת יותר, כדי לממן הוצאות גדולות כמו שיפוץ הדירה או קניית רכב, כדי לסייע לילדים בהשגת ההון העצמי לדירה משלהם, ועוד. כדי להשיג את המטרות האלו ניתן גם לבצע בו זמנית מחזור והגדלת משכנתא, בהנחה שניתן להגיע לתנאים יותר אטרקטיביים מאשר של המשכנתא המקורית. יחד עם זאת, אם תנאי השוק מגולמים בריביות גבוהות יותר מבעבר (כפי שקורה בימים אלו), העדיפות תהיה לרוב להגדיל את המשכנתא הנוכחית מבלי למחזר אותה.
בכל מקרה, הן את ההגדלה והן את המחזור של המשכנתא, כדאי לעשות בליווי צמוד של יועץ משכנתאות
לקבלת ייעוץ למחזור משכנתא, מטעם יועץ משכנתאות מנוסה, צרו קשר עם המשרד בטלפון 050-9652044, ותיהנו משיחת ייעוץ ללא עלות.
