משכנתא למשקיעים - מה חשוב לדעת?
רבים מהישראלים רואים בשוק הדיור אפיק השקעה סולידי ובטוח יחסית. יחד עם זאת, כאשר מתכננים רכישה של דירה להשקעה יש להביא בחשבון שורה ארוכה של שיקולים, אשר חלקם קשורים למימון הקנייה ולאפשרויות המשכנתא. במאמר הבא יובאו הפרטים העיקריים שחשוב לדעת על הנושא.
כמה מילים על דירה להשקעה
ישראלים רבים מחזיקים בדירה שנייה (ואף שלישית) המהווה אפיק השקעה לכל דבר. הדירה מביא הכנסה חודשית בדמות שכר הדירה, הנוטה לעלות מדי שנה בכמה אחוזים. לרוב שכר הדירה מכסה את החזרי המשכנתא שנלקחה לצורך קניית הדירה, ולעיתים אף נותר סכום מסוים כיתרה.
עם זאת, במידה ואתם בונים על כיסוי ההחזרים מתוך שכר הדירה, יש לוודא היטב כמה תוכלו לקבל, ולהשוות את הסכומים להיקף המשכנתא ולהחזרים החודשיים הצפויים. כמו כן, קחו בחשבון כחודש בשנה בו הדירה תעמוד ריקה משוכרים, כאשר תחשיב זה מגלם גם הוצאות תחזוקה הנדרשות מעת לעת.
כעבור מספר שנים, בהתאם לאורך המשכנתא, יש בידי המשקיע נכס נקי מחובות ושעבודים. את הנכס יוכל להמשיך ולהשכיר כדי ליהנות מהשכרה די פאסיבית (מלבד העיסוק מול השוכרים), או למכור את הדירה בבוא היום. אכן, הרווח השני על הדירה מגיע מעליית ערכה בשוק וזוהי תחזית ריאלית למדי בשוק הדיור הישראלי. מאידך, יש משקיעים שאינם מתכננים כה רחוק ומכוונים למסלול מהיר יותר של רכישת הדירה, שיפוץ שלה, השכרתה לטווח קצר אם בכלל, ולאחר מכן מכירתה ברווח בגין ההשבחה.
כאמור, מדובר באפיק השקעה פופולארי למדי שכן הוא סולידי ובטוח, אך מביא עקרונית תשואות גבוהות יותר ממסלולים סולידיים בשוק ההון. אמנם הוא אינו מביא את התשואות של האפיקים המנייתיים, אך גם אינו סובל מהתנודתיות ומההפסדים שהם חלק בלתי נפרד מכללי המשחק בשוק ההון.
מה צריך לדעת על משכנתא למשקיעים
באופן כללי, משכנתא למשקיעים זהה למשכנתאות רגילות לדירות ראשונות, אך יש גם מספר הבדלים שצריך להכיר. בראש ובראשונה, משכנתא להשקעה שונה ממשכנתא לדירה ראשונה מבחינת גובה המימון שניתן לקבל מהבנק. אם בדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון מהבנק (25% הון עצמי), הרי שבמשכנתא להשקעה ניתן לקבל עקרונית עד 50% (או אם המצב הפיננסי טוב מאוד – עד 60%). מאידך, שיעור המימון גם עשוי להיות נמוך יותר מ- 50% כתלות בשיקולי הבנק ובמצבכם הפיננסי.
בכל מקרה, המשמעות היא שאתם צריכים להיות ערוכים עם הון עצמי גבוה למדי. אם ניקח למשל דירה שעולה 1.5 מיליון ₪, הרי שההון העצמי שתצטרכו להעמיד יהיה לכל הפחות 750 אלף ₪. זאת, לעומת 375 אלף ₪ בלבד לו הייתה זו דירה ראשונה. ואולם, כפי שנראה בהמשך ניתן לנצל את הנכס שכבר קיים (הדירה הראשונה), וכך לקבל מימון הרבה יותר גבוה לרכישת הדירה להשקעה.
נקודה משמעותית נוספת שתשפיע על היקף המשכנתא שתרצו לקחת, וגם על ההון העצמי, הוא מס הרכישה. אם בדירה הראשונה לא שילמתם מס רכישה כלל (בהנחה שלא הייתה זו דירה יקרה במיוחד), הרי שבדירה השנייה חל מס רכישה כבר מהשקל הראשון בשיעור של 8%. במידה ותרכשו דירה שמחירה 5,872,725ומעלה (נכון לשנת 2023), תשלמו 10% על כל שקל מעל למחיר זה. כדאי לזכור זאת כי הסכומים אינם מבוטלים. אם מדובר למשל בדירה ששווה 2 מיליון ₪, הרי שמס הרכישה עליה יגיע ל- 160 אלף ₪ וצריך להבין מהיכן מביאים את הכסף.
דבר נוסף שחשוב לדעת הוא שקיימות שתי אפשרויות עקרוניות לנטילת משכנתאות לצרכי השקעה. האפשרות הראשונה היא הרגילה, כלומר שהדירה החדשה תהווה בטוחה כנגד ההלוואה, כפי שקורה עם דירות ראשונות. אגב, ייתכן שאתם עוד מחזירים את המשכנתא על הדירה הראשונה, ובמקרה הזה חשוב לדעת שאינכם חייבים ליטול את המשכנתא השנייה מאותו הבנק. ניתן לנצל את התחרות בשוק, להתמקח ולהשיג תנאים טובים יותר בלי להיות שבויים של סניף אחד. ניתן גם לפנות אל גורמי מימון חוץ בנקאיים, כדוגמת חברות הביטוח, שאמנם נוטים להציע ריביות פחות אטרקטיביות אך יכולים להוות מקור מימון חיוני למי שאינו מצליח לקבל את המשכנתא הנדרשת מהבנק.
האפשרות השנייה היא לקחת משכנתא כנגד הנכס שכבר קיים, כלומר כנגד דירה ראשונה שמצויה בבעלותכם. למשל, אם אין לכם את ההון העצמי המספיק לכיסוי הרכישה תוכלו להשיג אותו דרך משכנתא כנגד הנכס הקיים, ואילו שאר הרכישה ימומן על ידי משכנתא שכנגד הדירה החדשה. במסלול הזה ניתן לממן למעשה את כל הדירה החדשה בלי להוציא שקל מהכיס, ללא הון עצמי. מאידך, לבחירה הזו יש השלכות פיננסיות כבדות משקל, וצריך להבין האם תוכלו לעמוד בהחזרים של שתי הלוואות גדולות.
כמה דברים נוספים שכדאי לדעת לגבי משכנתא למשקיעים
אל רכישת דירה להשקעה ואל תהליך המשכנתא יש להיכנס בעיניים פקוחות מבחינה פיננסית. קודם כל, יש להבין היטב מהו היקף הרכישה הלכה למעשה. לשם כך מומלץ לבצע שמאות מקדימה, למרות שאין זו חובה, על מנת להיות בטוחים שהדירה אכן מצויה בטווח המחיר הצפוי עוד לפני שנוטלים את ההלוואה מהבנק. אם לא תעשו זאת, קיים סיכון שהערכת השמאי של הבנק תהיה שונה ותאלץ אתכם לאתר פתרונות מימון נוספים.
בנוסף, יש להביא בחשבון את ההוצאות הנלוות, כגון מס הרכישה שהוזכר לעיל, העלות של השמאות המקדימה, שכר הטרחה של עורך הדין, העלויות של ביטוח משכנתא, שכרו של יועץ המשכנתאות שלכם, וכן עלויות ואגרות נוספות לבנק ולגורמים נוספים. כמובן שאל מול ההוצאות יש להבין את אפשרויות המימון העצמאיות ודרך גורמים מלווים, את הריביות וההצמדות, את המצב במשק, את שכר הדירה הצפוי וכיוצא בזאת.
בנוסף, מומלץ להוציא בהקדם אישור עקרוני למשכנתא. אמנם האישור אינו מבטיח שהבנק ייתן בדיוק את שיעור המימון האמור, אך הוא כן מאפשר לכם להמשיך הלאה בביטחון. כאשר אתם תרים אחר הדירה הנכונה בשוק, לעיתים צצות הזדמנויות המצריכות תגובה מהירה מול קונים פוטנציאליים אחרים. האישור העקרוני מאפשר לכם להתקדם במהירות הנדרשת במידת הצורך, וכמו כן הוא מונע מצבים בהם משקיעים זמן ומחשבה בעסקה מסוימת, רק על מנת לגלות בסוף שלא ניתן להשיג את המימון הדרוש.
לקבל ייעוץ משכנתאות עבור דירה להשקעה
אם ברכישה של דירה ראשונה חשוב מאוד לקבל ייעוץ משכנתאות מקצועי ואובייקטיבי, על אחת כמה וכמה נכון הדבר כאשר מדובר בדירה להשקעה. כפי שראינו, ברכישה הזו קיימות מספר הזדמנויות, אפשרויות ומורכבויות ייחודיות, אותן צריך להכיר ולשקלל היטב. יתר על כן, כמו בכל משכנתא צריך לבצע תכנון מושכל של המסלולים שירכיבו את התמהיל, כך שיתאימו ליכולות ההחזר שלכם כיום ובעתיד, מתוך הבנה מעמיקה של הנעשה בשוק המשכנתאות ובמשק הישראלי בכלל.
זה בדיוק מה שעושה יועץ המשכנתאות שלכם, שגם מבצע עבורכם את המשא ומתן מול הבנקים ויכול להביא לחיסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא. במילים אחרות, מקצועיותו של היועץ יכולה להפוך את ההשקעה למשתלמת פי כמה וכמה.
לקבלת ייעוץ לנטילת משכנתא למשקיעים, מטעם יועץ משכנתאות מנוסה, צרו קשר עם המשרד בטלפון 050-9652044, ותיהנו משיחת ייעוץ ללא עלות.
