משכנתא על דירה שנייה – תנאים, אפשרויות ומידע נוסף

רבים בציבור הישראלי מבקשים לקנות דירה שנייה להשקעה ואולם, למרבית האנשים אין הון עצמי לקניית דירה נוספת באופן עצמאי, ולכן הם מבקשים לקחת משכנתא על דירה שניה. אם גם אתם שוקלים את הצעד, במאמר הבא יובא מידע מקיף לגבי משכנתא לדירה שנייה: כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שנייה, באילו תנאים, מהן המגבלות, באילו מורכבויות צריך להתחשב, ועוד.

השקעה בדירה שנייה בישראל של ימינו

עד לא מזמן, השקעה בדירה שנייה בישראל הייתה כדאית במיוחד, בזכות הריביות הנמוכות במשק. אלא מה? החל משנת 2022 בנק ישראל מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה, ונכון לכתיבת שורות אלו היא עומדת על 4.75%. לעלייה הזו יש השפעה ישירה על הלוואות משכנתא ועל גובה ההחזרים החודשיים בכלל המסלולים. לכך מצטרפת העלייה הגבוהה במדד המחירים לצרכן שבהחלט יכולה להמשיך ולהשפיע על המסלולים הצמודים.

לכן, כיום רכישה של דירה שנייה עם משכנתא צריכה להתבצע בצורה זהירה יותר מאשר בעבר. בין היתר, יש לקחת בחשבון את הסכום הנדרש למימון, את גובה הריביות המוצעות, את המצב במשק ושינויים במדד המחירים לצרכן, את נטייתו של בנק ישראל להמשיך בהעלאות הריבית (או להיפך), ואת ההשפעות על המסלולים השונים. כמובן שיש גם להבין היטב את המצב הכלכלי של הלווים כיום ובעתיד, את שאיפותיהם, את הסכום המבוקש ואת גובה ההחזרים החודשיים שניתן יהיה לעמוד בהם, מה יהיה משך ההלוואה, וכיוצא בזאת. 

מעבר לכך, אם מדובר בדירה להשקעה שחושבים להשכיר כדי לעמוד בהחזרי המשכנתא, יש להוסיף לעיתים לסכום הלוואה גם עלויות שיפוץ של הדירה. בהקשר זה, יש גם לקחת בחשבון תקופות בהן הדירה תהיה ריקה, הוצאות תחזוקה והוצאות נלוות כמו שמאי, מתווך, עו"ד, אגרות, מס רכישה וגם מס שבח אם מוכרים דירה אחרת למימון הפרויקט ובכלל הרצון שלנו לכסות את החזר המשכנתא, או לכל הפחות את מרכיב הריבית, על ידי דמי השכירות.

יש עוד פרמטרים רבים שחשוב לבדוק, אך בשורה התחתונה נטילת משכנתא לדירה שניה אינה דבר פשוט. חשוב לבצע את הצעד באופן מושכל עם סיוע של יועץ משכנתאות לבניית תמהיל משכנתא אופטימאלי ומותאם לצרכים. קחו בחשבון שללא תכנון מקצועי ונכון אתם מגדילים את הסיכון לקשיים כלכליים בהמשך הדרך וכי כדאיות העסקה כשמדובר בדירה להשקעה, תלויה ברובה בטיב המשכנתא.

תנאים ומגבלות לקבלת משכנתא לדירה שנייה

מלבד האמור לעיל, חשוב לדעת כי הבנקים מציגים מספר תנאים ומגבלות למשכנתא בקניית דירה שנייה:

• כעיקרון, ניתן לקבלת עבור דירה שניה משכנתא של עד חמישים אחוז מערך הנכס, לפי הערכת שמאי. הווה אומר, שאם מדובר בדירה להשקעה יש להציג לבנק הון עצמי של חמישים אחוז מערכה בשוק.
• לעומת זאת, משפרי דיור שמוכרים את הדירה הראשונה שלהם לטובת דירה יותר מתאימה, יכולים לקבל משכנתא שנייה בגובה של עד שבעים אחוז משוויו של הנכס.
• במידה שלמבקש משכנתא שנייה יש עדיין משכנתא ראשונה פעילה, הבנקים יקשיחו את התנאים עקב רמה גבוהה יותר של סיכון. מאידך, למי שכבר אין החזרי משכנתא על הדירה הראשונה יציע הבנק תנאי משכנתא טובים יותר עבור הדירה השנייה.
• בדרך כלל הריביות של הבנקים עבור משכנתא שנייה יהיו יותר גבוהות מאשר במשכנתא ראשונה. אי לכך, יש צורך בתכנון קפדני של תמהיל המשכנתא עם מספר מסלולים, חלקם עם ריבית קבועה וחלקם עם ריבית משתנה.
• כמו תמיד, הבנק יבחן את דירוג האשראי ופרמטרים כלכליים נוספים של הלווים. 

מקורות המימון של משכנתא שניה 

משכנתא שניה לדירה ניתן לקבל ממקורות שונים. ראשית, כמו במשכנתא ראשונה ניתן לקבלת את ההלוואה מהבנקים. שנית, ניתן לקבל את המשכנתא מחברות הביטוח וגורמים חוץ בנקאיים אחרים, שאצלם המימון יכול להיות יותר גבוה מחמישים אחוז. 

הבעיה היא שלרוב הלוואות חוץ בנקאיות כרוכות בריביות יותר גבוהות. הן מתבססות על שעבוד הדירה הקיימת, לרוב בתנאי שהדירה אינה משועבדת לבנק. מכיוון שהלוואות אלו מגובות בנכס, לא אחת הן נחשבות על ידי גורמי המימון כפחות מסוכנות, ולכן מוצעות בריביות ובתנאים נוחים יותר משל הלוואות רגילות שאפשר לקבל אצלם. עם זאת, מימון חוץ בנקאי טומן בחובו גמישות גבוהה שיכולה לשרת משקיעים או כאלה שעתידים לסלק את ההלוואה תוך תקופה קצרה. כל מקרה לגופו..

ועדיין, תנאי המשכנתא הטובים ביותר לדירה שניה יסופקו לרוב על ידי הבנקים. לכן, אם ניתן לקבל משכנתא מהבנק עדיף ללכת על האופציה הזו מאשר על מקורות מימון חוץ בנקאיים. ואם חושבים לקחת צד המשכנתא מהבנק גם הלוואה ממקור חיצוני לכיסוי פערי ההון העצמי, יש לבחון היטב את האפשרות הזו על הסיכונים הטמונים בה.

ראוי לציין כי הבנקים פועלים תחת פיקוח של בנק ישראל ובהתאם להנחיות בנק ישראל אי אפשר לקחת משכנתא לכל מטרה על נכס שכבר בבעלותכם בשביל לממן קנייה של נדל"ן. יחד עם זאת, קיימים מספר סייגים להוראה זו שניתן לבחון אותם ולהבין אם בכל זאת תוכלו לקבל משכנתא הפוכה לרכישת דירה שנייה – עבורכם או עבור הילדים. מצד שני, גורמים חוץ בנקאיים אינם מפוקחים על ידי בנק ישראל, ולכן הסיכוי לקבל אצלם משכנתא על נכס קיים לקניית נדל"ן גבוהים יותר. 

משכנתא שניה לדירה לטווח קצר

יש מקרים בהם משקיעים מוצאים דירה במחיר נמוך מהשוק, משפצים, משדרגים אותה ומוכרים אותה במחיר יותר גבוה. עבור סוג זה של השקעות, לרוב, לא כדאי לקחת משכנתא ממושכת אלא עדיף לבחור משכנתא לטווח קצר. יחד עם זאת, במשכנתאות לטווח קצר ההחזרים החודשיים הם לרוב גבוהים מאוד. אחרת, ייתכן ונשלם קנסות פירעון גבוהים במידה ונבחר במשכנתא ארוכת טווח. בנוסף, יש לקחת את המשכנתא תוך בחינת סיכונים כמו ירידת מחירים בשוק, עליית הריביות, קושי במכירת הדירה, עלות גבוהה ולא צפויה של שיפוצים, וכדומה.

לסיום - אל תשכחו את המיסים

מי שקונה דירה שנייה נדרש לשלם מס רכישה לפי מדרגות, המתעדכנות מידי שנה בהתאם לעליית המדד. מדרגות אלו עומדות כיום על שמונה אחוזים משווי נכס שערכו עד ל-5,872,725 ₪, ועל עשרה אחוזים על החלק בנכס ששוויו גבוה מסכום זה. בנוסף, מי שיש לו שתי דירות והמבקש למכור אחת מהן, למשל לצורך השקעה בדירה אחרת, נדרש לשלם מס שבח. מדובר במס העומד על עשרים וחמישה אחוזים מהרווח שמתקבל על מכירת הדירה ביחס למחיר קנייתה, ובניכוי הוצאות מותרות. אלו סכומים בלתי מבוטלים של עשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך, שיש להביא בחשבון.

משקיעים? תמהיל משכנתא לדירה שנייה לוקחים עם יועץ משכנתאות

כפי שניתן להבין, נטילת משכנתא לדירה שנייה אינה עניין של מה בכך. הדבר נכון במיוחד לאור המצב הנוכחי במשק וההשפעה על ענף המשכנתאות ושוק הנדל"ן בכלל. לכן, מומלץ לקחת משכנתא לדירה שנייה עם ליווי מקצועי, הניתן על ידי משרד ייעוץ משכנתאות מנוסה ורציני. המשרד יסייע בבניית תמהיל המשכנתא המתאים, בהתנהלות מול הבנקים, באיתור מקורות מימון אחרים, ובקבלת הריביות ופריסת ההחזרים בתנאים מיטביים המתאימים לכם, תוך ניהול נכון של סיכונים.

הן למשקיעים בטווח הקצר והן בטווח הארוך, חשוב מאוד לבנות תמהיל משכנתא ריאלי, הלוקח בחשבון את מכלול ההוצאות והאילוצים, החל בריביות הנוכחיות, דרך שכר הדירה, עלויות שיפוצים ומיסים, ועד לתחזית לגבי ריבית בנק ישראל והשינויים במשק. רכישתה של הדירה היא עסקה משמעותית, ויש להתייחס עליה בכובד ראש. בניית תמהיל אפקטיבי תוביל לחיסכון ניכר ולהגדלה ניכרת של כדאיות ורווחיות העסקה בכל טווחי הזמן.

משרד ייעוץ משכנתאות מומלץ למשכנתא לדירה שנייה

מחפשים משרד משכנתאות מומלץ שילווה אתכם בנטילת משכנתא לדירה שנייה? כדאי לכם ליצור קשר עם משרד גיתי ייעוץ משכנתאות אשר יבחן את זכאותכם לקבלת המשכנתא, יבנה עבורכם את תמהיל המתאים, וינהל משא ומתן נחרץ מול הבנקים להשגת התנאים המיטביים.

לקבלת שירותי ייעוץ משכנתאות עבור משכנתא לדירה שנייה, ולעוד פרטים בנושא, צרו קשר עם משרד גיתי בטלפון 050-9652044 ותזכו בשיחת ייעוץ ללא עלות.